Opere abusive e violazione delle distanze legali. A quali condizioni si configura il diritto al risarcimento?

La realizzazione di opere abusive (veranda di 40 mq) comporta, inevitabilmente, l’attivazione del procedimento repressivo da parte degli enti preposti alla tutela del territorio.

A quali condizioni la realizzazione di tali abusi configura il diritto al risarcimento del danno da parte del vicino di casa?

In una recentissima pronuncia, la Corte d’Appello di Napoli (sent. 3086 del 29.06.2022), richiamando i principi espressi dalla Corte di Cassazione, ed in particolare Cass. civ. Sez. II Ord., 22/04/2022, n. 12865, si è soffermata su tali questioni riconoscendo il diritto al risarcimento del vicino di casa.

1. Fatto.

Sul lastrico solare di un fabbricato era stata realizzata una veranda in sopraelevazione, con strutture metalliche, vetri e tegole, di circa 40 mq. Tale intervento, a giudizio di parte attrice, violava il diritto a non veder costruire manufatti a distanza inferiore ai mt. 12, in quanto realizzata in violazione degli strumenti urbanistici vigenti all’epoca della realizzazione.

Parte attrice chiedeva, dunque, la condanna ad “abbattere tutte le opere poste a distanza inferiore a mt 12 dalla proprietà dell’istante ed eccedenti i mt 11 in altezza o comunque eccedenti il livello del terzo piano dal livello strada; in ogni caso sentirsi condannare all’abbattimento di tutte le opere che violano il regolamento edilizio locale per quanto attiene alla distanza dalla costruzione dell’istante ed ai limiti di altezza imposti“; chiedeva, altresì, il risarcimento dei danni.

2. Norme di riferimento – artt. 872 e 871 c.c.

In punto di diritto, l’esame delle questioni prospettate, a giudizio della Corte d’Appello di Napoli, richiede preventiva analisi degli artt. 871 e 872 del c.c..

Quest’ultimo stabilisce che “le conseguenze di carattere amministrativo della violazione delle norme indicate dall’articolo precedente sono stabilite da leggi speciali. Colui che per effetto della violazione ha subìto danno deve esserne risarcito, salva la facoltà di chiedere la riduzione in pristino quando si tratta della violazione delle norme contenute nella sezione seguente o da questa richiamate“.

L’art. 871 c.c. prevede che “le regole da osservarsi nelle costruzioni sono stabilite dalla legge speciale e dai regolamenti edilizi comunali. La legge speciale stabilisce altresì le regole da osservarsi per le costruzioni nelle località sismiche“.

3. Rapporto tra le norme del codice civile e la concessione edilizia

La rilevanza giuridica della licenza o concessione edilizia si esaurisce nell’ambito del rapporto pubblicistico tra p.a. e privato, richiedente o costruttore, senza estendersi ai rapporti tra privati dato che il conflitto tra proprietari, interessati in senso opposto alla costruzione, va risolto in base al diretto raffronto tra le caratteristiche oggettive dell’opera, in queste compresa la sua ubicazione, e le norme edilizie che disciplinano le distanze legali; norme, queste, che riguardano solo l’aspetto formale dell’attività costruttiva e non contengono “regole da osservarsi nelle costruzioni”, come richiesto dall’art. 871 c.c. Pertanto, come è irrilevante la mancanza di licenza o concessione, quando la costruzione risponda oggettivamente a tutte le prescrizioni del c.c. e delle norme speciali senza ledere alcun diritto del vicino, così l’avere eseguito la costruzione in conformità della ottenuta licenza o concessione non esclude di per sé la violazione di dette prescrizioni e, quindi, il diritto del vicino, a seconda dei casi, alla riduzione in pristino o al risarcimento del danno (Cassazione civile , sez. II, 14 ottobre 1998, n. 10173).

4. Violazione delle distanze legali.

In tema di distanze legali, sono da ritenere integrative delle norme del codice civile solo le disposizioni dei regolamenti edilizi locali relative alla determinazione della distanza tra i fabbricati in rapporto all’altezza e che regolino con qualsiasi criterio o modalità la misura dello spazio che deve essere osservato tra le costruzioni, mentre le norme che, avendo come scopo principale la tutela d’interessi generali urbanistici, disciplinano solo l’altezza in sé degli edifici, senza nessun rapporto con le distanze intercorrenti tra gli stessi, tutelano, nell’ambito degli interessi privati, esclusivamente il valore economico della proprietà dei vicini; ne consegue che, mentre nel primo caso sussiste, in favore del danneggiato, il diritto alla riduzione in pristino, nel secondo è ammessa la sola tutela risarcitoria (Cass, civ. II, 16/01/2009, n. 1073).

Ancora: “in tema di distanze legali, in caso di violazione delle norme del regolamento edilizio locale disciplinanti solo l’altezza, in sé, degli edifici, ossia senza considerare la distanza intercorrente tra gli stessi, il privato ha diritto solo al risarcimento dei danni e non anche alla riduzione in pristino del manufatto, trattandosi di disposizioni che hanno quale scopo principale la tutela di interessi generali urbanistici, sicché, quanto agli interessi dei privati, resta preservato il solo valore economico delle proprietà viciniori” (Cass. civ. II, 18/05/2016, n. 10264).

Dunque in tema di distanze legali, sono da ritenere integrative del codice civile le disposizioni dei regolamenti edilizi locali relative alla determinazione della distanza tra i fabbricati in rapporto all’altezza e che regolino, con qualsiasi criterio o modalità, la misura dello spazio che deve essere osservato tra le costruzioni, mentre le norme che, avendo come scopo principale la tutela d’interessi generali urbanistici, disciplinano solo l’altezza in sé degli edifici, senza nessuna relazione con le distanze intercorrenti tra gli stessi, proteggono, nell’ambito degli interessi privati, esclusivamente il valore economico della proprietà dei vicini. Ne consegue che, nel primo caso, sussiste, in favore del danneggiato, il diritto alla riduzione in pristino, nel secondo, invece, è ammessa unicamente la tutela risarcitoria (Cass. civ. II, 21/02/2019, n. 5142).

5. Natura del programma di fabbricazione.

Si è sostenuto che il programma di fabbricazione ha natura di atto normativo regolatore a carattere generale, integrativo del regolamento edilizio a decorrere dalla sua pubblicazione mediante affissione nell’albo pretorio, e, fino all’approvazione del piano regolatore generale, rappresenta lo strumento tipico e normale di sistemazione urbanistica e del territorio, sicché i vincoli imposti dallo stesso perimetrano il piano di lottizzazione che, ove se ne discosti, risulta adottato in deroga del primo, senza il rispetto delle modalità di approvazione cui quest’ultimo soggiace (Cass. civ. Sez. II Sent., 27/10/2016, n. 21755).

6. Violazione delle distanze legali – risarcimento

Parte della giurisprudenza ha ritenuto che la violazione della prescrizione sulle distanze tra le costruzioni, attesa la natura del bene giuridico leso, determina un danno in re ipsa, con la conseguenza che non incombe sul danneggiato l’onere di provare la sussistenza e l’entità concreta del pregiudizio patrimoniale subito al diritto di proprietà, dovendosi, di norma, presumere, sia pure iuris tantum, tale pregiudizio, fatta salva la possibilità per il preteso danneggiante di dimostrare che, per la peculiarità dei luoghi o dei modi della lesione, il danno debba, invece, essere escluso. In tal senso, l’azione risarcitoria è volta a porre rimedio all’imposizione di una servitù di fatto, causa di un inevitabile perdita di valore del fondo che si produce per l’intero periodo di tempo anteriore all’eliminazione dell’abuso (Cass. civ. Sez. II Ord., 22/04/2022, n. 12865).

Prescrizione

Quanto poi alla natura della prescrizione, si opina possa trovare applicazione nella specie il principio, dalla ritenuta portata generale, secondo cui l’esecuzione di una costruzione in violazione di norme di edilizia dà luogo ad un illecito permanente con la conseguenza che la prescrizione del diritto al risarcimento del danno non decorre dalla data di realizzazione della costruzione ma da quella di cessazione della permanenza e cioè dal momento in cui la costruzione viene demolita, ovvero dal momento in cui essa viene resa legittima mediante rinuncia dell’amministrazione, che irroghi una sanzione pecuniaria, ad ordinarne la demolizione, ovvero ancora dal decorso del termine ventennale utile per l’usucapione del diritto reale di mantenere la costruzione nelle condizioni in cui si trova.

Poiché la violazione di norme sulle distanze legali costituisce un illecito di carattere permanente, trattandosi di attività perdurante nel tempo e comportante la violazione ininterrotta del diritto altrui, la decorrenza del termine di prescrizione si rinnova di momento in momento, avendo inizio da ciascun giorno rispetto al fatto già verificatosi ed al corrispondente diritto al risarcimento.

Infine, si è sostenuto che la violazione delle norme edilizie sull’altezza dei fabbricati costituisce un illecito permanente, trattandosi di attività perdurante nel tempo e comportante la compromissione ininterrotta del diritto altrui, che comporta il persistere del danno fino a che l’opera abusiva non sia ridotta nei limiti consentiti, con la conseguenza – che la decorrenza del termine di prescrizione non si verifica dall’ultimazione dell’opera bensì si rinnova di momento in momento, avendo inizio da ciascun giorno rispetto al fatto già verificatosi e al corrispondente diritto al risarcimento del danno.

Pertanto, la decorrenza del termine di prescrizione del diritto al risarcimento pecuniario del danno di cui all’art. 872 c. c. inizia nel momento in cui essa è ridotta nei limiti consentiti o, se ciò non sia avvenuto, nel momento della domanda. (cfr. Cass. civ. Sez. II Ord., 22/04/2022, n. 12865)

Avv. Antonino Cannizzo

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Antonio Cannizzo

Di Antonio Cannizzo

Nasce a Palermo nel 1987 e dopo la maturità Classica si laurea nel 2014 presso l’Università degli studi di Palermo, presentando una tesi dal titolo “Le misure precautelari minorili”. Abilitato all’esercizio della professione di Avvocato è regolarmente iscritto all’Albo del Consiglio dell’Ordine degli Avvocati di Termini Imerese ed è Titolare di uno Studio Legale in Bagheria. Nel 2020, insieme all'Avv. Fiasconaro, fonda il blog "Urbanistica in Sicilia". Nel 2021 consegue un master di 1° livello in diritto processuale amministrativo discutendo una tesi dal titolo "Danno da affidamento procedimentale e i profili di giurisdizione". Iscritto all'Associazione degli Avvocati Amministrativisti di Sicilia. Co-Autore del manuale “Abusi Edilizi: accertamento, demolizione e conseguenze economico patrimoniali” edito da Dario Flaccovio Editore. Relatore in molti convegni (cfr. sezione eventi del blog) Ha svolto molti corsi di formazione per la P.A. e per i liberi professionisti in materia di urbanistica ed edilizia regionale