Aste immobiliari e abusivismo edilizio

Secondo i dati Istat contenuti nel rapporto BES 2018 (benessere equo e sostenibile), il 19,7% del patrimonio immobiliare presente sul territorio italiano risulta abusivo o, comunque, presenta difformità di non lieve entità. All’interno di tale percentuale sono stati inseriti, altresì, gli immobili oggetto di procedure esecutive.

Infatti, anche gli immobili oggetto di aste giudiziarie possono essere affetti da abusi edilizi.

Per tale ragione, graverà sul futuro acquirente l’attivazione delle procedure volte alla regolarizzazione degli abusi eventualmente riscontrati.

Con il presente contributo si cercheranno di individuare gli strumenti che consentono di regolarizzare gli abusi sugli immobili acquistati all’asta.

Va precisato che alcuni di tali strumenti hanno natura speciale, per cui sono considerati di stretta applicazione altri, invece, hanno natura ordinaria.

In merito ai primi, si segnala l’art. 46, co. 5 del d.P.R. 380/2001, a mente del quale “Le nullità di cui al presente articolo non si applicano agli atti derivanti da procedure esecutive immobiliari,individuali o concorsuali. L’aggiudicatario, qualora l’immobile si trovi nelle condizioni previste peril rilascio del permesso di costruire in sanatoria, dovrà presentare domanda di permesso insanatoria  entro centoventi giorni dalla notifica del decreto emesso dalla autorità giudiziaria.”

Tale norma ha carattere derogatorio, escludendo testualmente l’applicabilità della nullità formale generalmente comminata ai trasferimenti immobiliari aventi ad oggetto immobili abusivi.

Lo strumento contemplato dalla fattispecie, comunemente definito “condono tardivo” o “quarto condono”, consente all’acquirente, entro 120 giorni dal decreto di trasferimento, di presentare una istanza volta ad ottenere il rilascio del permesso di costruire in sanatoria.

Pertanto, al fine di comprendere se è possibile o meno per l’aggiudicatario la riapertura dei termini per il condono, occorre effettuare un controllo relativo sia alla data dell’insorgenza delle ragioni del credito che alla data dell’abuso.

In questo modo, sarà possibile stabilire se siano riaperti i termini di uno dei tre condoni edilizi la cui scelta, ovviamente, non è discrezionale ma ancorata, appunto, alla data delle ragioni del credito e all’epoca di realizzazione dell’abuso.

Quanto alla data dell’insorgenza delle ragioni del credito, occorre fare riferimento al titolo da cui scaturisce il credito. Relativamente alla data dell’abuso, occorre verificare quando l’immobile è stato edificato. 

Così, ad esempio, se le ragioni di credito per cui si interviene e si procede sono precedenti alla legge 47/85, e l’abuso è stato commesso prima dell’1 ottobre 1983, può essere presentata domanda di sanatoria ai sensi di tale legge.

Inoltre, gli immobili acquistati all’asta, ricorrendone le condizioni, possono essere regolarizzati, anche mediante una istanza di sanatoria edilizia ordinaria ex art. 36 del d.P.R. 380/2001. Per tale ragione, di centrale importanza appare l’individuazione della data di realizzazione delle opere, al fine di verificare la sussistenza del requisito della doppia conformità.

Peraltro la sanatoria ordinaria, o accertamento di conformità, può essere richiesta in qualsiasi momento, non essendo previsti limiti temporali alla sua applicazione.

Sarà possibile ottenere il permesso in sanatoria solo se l’intervento realizzato risulti essere conforme alla disciplina urbanistica vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, che al momento della presentazione della domanda (c.d. doppia conformità).

Inoltre, il compito di verificare la sanabilità o meno degli abusi grava sul tecnico nominato dal Tribunale. 

In particolare, nella relazione allegata alla procedura esecutiva, il tecnico dovrà descrivere i beni sotto il profilo urbanistico e, in caso di esistenza di opere abusive, dovrà precisare se le stesse sono sanabili, se risulta pendente una pratica di sanatoria e i relativi costi.

In conclusione, l’acquisto di un immobile all’asta determina “l’effetto purgativo” in merito ai diritti, ai pesi e alle limitazioni legali gravanti sul bene, e non già sullo stato di fatto materiale in cui lo stesso si potrebbe trovare (in tal senso, Cons. di Stato sent. 1996/2017).

Antonio Cannizzo
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Di Antonio Cannizzo

Nasce a Palermo nel 1987 e dopo la maturità Classica si laurea nel 2014 presso l’università degli studi di Palermo, presentando una tesi dal titolo “Le misure precautelari minorili”. Abilitato all’esercizio della professione di Avvocato è regolarmente iscritto all’Albo del Consiglio dell’Ordine degli Avvocati di Termini Imerese ed è Titolare di uno Studio Legale in Bagheria. Nel 2020, insieme all'Avv. Fiasconaro, fonda il blog "Urbanistica in Sicilia". Nel 2021 consegue un master di 1° livello in diritto processuale amministrativo discutendo una tesi dal titolo "Danno da affidamento procedimentale e i profili di giurisdizione".