Brevi notazioni sul c.d. terzo condono edilizio. Vincolo paesaggistico, limiti volumetrici e criteri per il calcolo dell’ampliamento

IL PALAZZO DELLE AQUILE. SEDE DEL MUNICIPIO.

Il c.d. terzo condono edilizio è disciplinato dalla l. 326 del 2003 che all’art. 25 richiama la legge 47/1985, istitutiva del primo condono, nonché la legge 724/1994, che ha introdotto il secondo condono edilizio.

Per tale ragione, l’art. 25 della l. 326/2003, essenzialmente, ha riaperto i termini del primo condono ma, contrariamente a quanto si possa auspicare, contiene una disciplina molto più severa e rigorosa rispetto a quella cui rimanda.

L’interpretazione e l’applicazione della norma è stata oggetto di numerosi chiarimenti.

Il testo della disposizione è così formulato:

– “Le disposizioni di cui ai capi IV e V della legge 28 febbraio 1985, n. 47, e successive modificazioni e integrazioni, come ulteriormente modificate dall’articolo 39 della legge 23 dicembre 1994, n. 724, e successive modificazioni e integrazioni, nonché dal presente articolo, si applicano alle opere abusive che risultino ultimate entro il 31 marzo 2003 e che non abbiano comportato ampliamento del manufatto superiore al 30 per cento della volumetria della costruzione originaria o, in alternativa, un ampliamento superiore a 750 mc. Le suddette disposizioni trovano altresì applicazione alle opere abusive realizzate nel termine di cui sopra relative a nuove costruzioni residenziali non superiori a 750 metri cubi per singola richiesta di titolo abilitativo edilizio in sanatoria, a condizione che la nuova costruzione non superi complessivamente i 3.000 metri cubi”.

Da una attenta lettura della norma emerge chiaramente la volontà del legislatore di consentire la condonabilità solo di alcune opere abusivamente realizzate, entro determinati parametri.

Le ultime pronunce dei Tribunali amministrativi, di primo e secondo grado, sembrano orientate nel senso diritenere che le opere oggetto di condono rientrano negli interventi di cui alla tipologia 1 dell’Allegato 1 al d.l. 269/2003, ossia “Opere realizzate in assenza o in difformità del titolo abilitativo edilizio e non conformi alle norme urbanistiche e alle prescrizioni degli strumenti urbanistici”.

Per quanto riguarda le aree sottoposte a vincolo paesaggistico, occorre precisare che “l’applicabilità del c.d. terzo condono edilizio riguarda le sole opere di restauro o risanamento conservativo o di manutenzione straordinaria, su immobili già esistenti, se ed in quanto conformi alle norme urbanistiche e alle prescrizioni degli strumenti urbanistici” (cfr., fra le tante, CdS. 6182/2019, Cass. Pen.16707/2011).

La medesima sentenza da ultimo menzionata, richiamando precedenti pronunce, indica le condizioni che devono sussistere per regolarizzare le opere realizzate in aree sottoposte a vincolo ambientale e paesistico, e precisamente:

a) deve trattarsi di opere realizzate prima della imposizione del vincolo;

b) le opere devono essere conformi alle prescrizioni urbanistiche, seppure realizzate in assenza o in difformità del titolo edilizio,;

c) deve trattarsi di opere minori senza aumento di superficie (restauro, risanamento conservativo, manutenzione straordinaria);

d) deve sussistere il previo parere dell’Autorità preposta alla tutela del vincolo.

Ne deriva che, ai sensi della l. 326/2003, un abuso comportante la realizzazione di nuove superfici e nuova volumetria in area assoggettata a vincolo paesaggistico, sia esso di natura relativa o assoluta, non può essere condonato in quanto non rientrante nella fattispecie di abusi “minori” individuati nelle tipologie 4, 5, 6 della predetta Tabella A.

Dunque, il terzo condono ha introdotto una disciplina più severa e rigorosa rispetto ai condoni edilizi precedenti, escludendo la possibilità di ottenere la sanatoria in vigenza di un vincolo di inedificabilità, anche relativa, apposto prima della realizzazione delle opere e della difformità delle opere rispetto alle disposizioni urbanistiche.

Chiarita la disciplina generale e paesaggistica, occorre soffermarsi su alcuni aspetti di natura tecnica.

Fermo restando quanto innanzi affermato, i limiti volumetrici rappresentano certamente un ostacolo, a prescindere dall’area ove si trova ubicato l’immobile e dai vincoli in essa presenti.

In tal senso, il Tar Palermo, sent. n. 84 del 07.01.2021, richiamando altre pronunce, ha affermato che “l’opera abusiva va identificata con riferimento alla unitarietà dell’immobile o del complesso immobiliare, ove sia stato realizzato in esecuzione di un disegno unitario, essendo irrilevante la suddivisione in più unità abitative, e non essendo consentita la presentazione di distinte domande per aggirare il limite di volumetria normativamente previsto”.

Dunque, la presentazione di molteplici istanze di condono, riferite al medesimo complesso immobiliare, non potrà certamente trovare accoglimento qualora vengano superati i parametri indicati dall’art. 25 della l. 326/2003.

Antonio Cannizzo

Di Antonio Cannizzo

Nasce a Palermo nel 1987 e dopo la maturità Classica si laurea nel 2014 presso l’università degli studi di Palermo, presentando una tesi dal titolo “Le misure precautelari minorili”. Abilitato all’esercizio della professione di Avvocato è regolarmente iscritto all’Albo del Consiglio dell’Ordine degli Avvocati di Termini Imerese ed è Titolare di uno Studio Legale in Bagheria. Nel 2020, insieme all'Avv. Fiasconaro, fonda il blog "Urbanistica in Sicilia". Nel 2021 consegue un master di 1° livello in diritto urbanistico discutendo una tesi dal titolo "Danno da affidamento procedimentale e i profili di giurisdizione".