Cambio di destinazione d’uso urbanisticamente rilevante. Da magazzino ad attività commerciale. Breve nota a Tar Palermo sent. n. 990 del 22.03.2022

La sentenza in commento offre rilevanti spunti di riflessione circa la corretta definizione e qualificazione del “cambio di destinazione d’uso urbanisticamente rilevante” e sulla relativa istanza da presentare (scia o permesso di costruire).

Nella fattispecie in commento la Pubblica Amministrazione si era espressa in modo negativo sulla richiesta di cambio di destinazione d’uso, previa realizzazione e regolarizzazione di alcuni interventi edilizi, avanzata dal cittadino mediante deposito di un permesso di costruire.

disciplina per gli immobili realizzati prima del 1976

In via preliminare, il Tar Palermo analizza le norme che regolano i cambi destinazione d’uso precisando che: “La definizione dei titoli abilitativi per i diversi interventi edilizi costituisce principio fondamentale nella materia di legislazione concorrente «governo del territorio» e vincola la normativa regionale di dettaglio.

Dall’art. 10, comma 2, t.u. edilizia, si evince il principio fondamentale che prescrive, per i mutamenti di destinazione d’uso degli immobili o di loro parti, un vaglio dell’autorità amministrativa che si esplica nella segnalazione certificata d’inizio attività, con l’attivazione di controlli successivi, oppure, con più pregnante carattere preventivo, nel permesso di costruire, fermo il vincolo, stabilito dall’art. 10, comma 1, t.u. edilizia, della necessità del permesso (tra l’altro) per i mutamenti di destinazione d’uso nei centri storici”.

Nel caso in commento, in ordine alle opere da eseguire, il tecnico del cittadino aveva depositato al Comune una relazione, allegata al pdc,  con la quale veniva evidenziato che «il locale sarà suddiviso in quattro distinte aree destinate alla vendita, collegate tra loro da aree espositive e da aree di collegamento, quali disimpegni e corridoi, dai quali le prime sono separate a mezzo di pareti costituite da telai in acciaio e vetri antinfortunistici. Annessi all’area commerciale vi saranno vani destinati ad uffici e una sala conferenza».

Secondo il Tar Palermo, nel caso di specie, “ci si trova al cospetto di un intervento che, complessivamente considerato (opere e mutamento di destinazione d’uso), determini una trasformazione che correttamente è stata ritenuta inquadrabile tra gli interventi soggetti a permesso di costruire (il quale, in punto di cambio di destinazione d’uso è necessario anche in assenza di opere, in presenza di un maggiore carico urbanistico)”.

Tale ragionamento trova applicazione a prescindere dalla riconducibilità o meno degli interventi nell’alveo della ristrutturazione edilizia, considerato che, comunque, la vicenda restituisce un assetto connotato da un mutamento urbanisticamente rilevante delle destinazioni d’uso (da magazzino a commerciale/direzionale) implicanti incremento del carico urbanistico.

L’aumento del carico urbanistico, dunque, escluderebbe l’assoggettamento alle regole della manutenzione straordinaria (non è sufficiente la SCIA, ma occorre il permesso di costruire, quando il mutamento della destinazione d’uso di un immobile, interviene tra categorie edilizie funzionalmente autonome e non omogenee, poiché tale modificazione edilizia incide sul carico urbanistico senza che rilevi l’avvenuta esecuzione di opere, cfr. T.a.r. Campania, sez. II, n. 7360 del 2021; sulla necessità sulle variazioni di destinazione d’uso tra categorie diverse ante art. 23- ter d. P.R. n. 380 del 2001, cfr. T.A.R. Milano, Sez. II, 9 marzo 2021, n. 619 ).

Nell’ipotesi in commento, il mutamento della destinazione dei locali da magazzino a locali commerciali e direzionali (sala conferenze), per un maggior numero di persone, accompagnata da opere, determina certamente un carico urbanistico maggiore.

Infine, in merito alla corretta scansione temporale delle istanze da presentare, il cittadino avrebbe dovuto in prima battuta procedere alla regolarizzazione delle opere abusive e, in caso di esito positivo, procedere alla richiesta di cambio di destinazione d’uso.

Fermo restando la mancata osservanza del corretto iter procedimentale, va affermato che il richiesto cambio di destinazione d’uso, con realizzazione di opere connesse, non poteva ritenersi soggetto a un titolo abilitativo diverso da quello concessorio.

Avv. Antonino Cannizzo

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Antonio Cannizzo

Di Antonio Cannizzo

Nasce a Palermo nel 1987 e dopo la maturità Classica si laurea nel 2014 presso l’università degli studi di Palermo, presentando una tesi dal titolo “Le misure precautelari minorili”. Abilitato all’esercizio della professione di Avvocato è regolarmente iscritto all’Albo del Consiglio dell’Ordine degli Avvocati di Termini Imerese ed è Titolare di uno Studio Legale in Bagheria. Nel 2020, insieme all'Avv. Fiasconaro, fonda il blog "Urbanistica in Sicilia". Nel 2021 consegue un master di 1° livello in diritto urbanistico discutendo una tesi dal titolo "Danno da affidamento procedimentale e i profili di giurisdizione".