Cambio di destinazione d’uso urbanisticamente rilevante e certificato di agibilità

Con il presente contributo si cercherà di comprendere quale sia il rapporto sussistente tra il certificato di agibilità e il cambio di destinazione d’uso, alla luce della più recente giurisprudenza amministrativa.

Tale rapporto è stato oggetto di approfondimento in una recente pronuncia del C.G.A.R.S. (Parere 76 del 2022), che richiama altre pronunce, chiarendo il quadro normativo di riferimento.

1. Certificato di agibilità

Relativamente al certificato di agibilità, è opportuno evidenziare come lo stesso costituisca un atto di accertamento che attesta la corrispondenza dell’opera realizzata al progetto assentito, dal punto di vista dimensionale, della destinazione d’uso e delle eventuali prescrizioni contenute nel titolo, nonché la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità degli edifici, di risparmio energetico e di sicurezza degli impianti negli stessi installati, alla stregua della normativa vigente (C.G.A.R.S. Parere 76 del 2022 che richiama T.A.R. Umbria, 18 novembre 2010, n. 512).

2. Rapporto tra l’agibilità e il cambio di destinazione d’uso

In ordine al rapporto tra l’agibilità e il cambio di destinazione d’uso è stato osservato “che la conformità dei manufatti alle norme urbanistico-edilizie costituisce il presupposto indispensabile per il legittimo rilascio del certificato di agibilità, come si evince dagli art. 24, comma 3, del d.P.R. n. 380/2001, e 35, comma 20, della L. n. 47/1985, in quanto, ancor prima della logica giuridica, è la ragionevolezza ad escludere che possa essere utilizzato, per qualsiasi destinazione, un fabbricato non conforme alla normativa urbanistico-edilizia, e, come tale, in potenziale contrasto con la tutela del fascio di interessi collettivi alla cui protezione quella disciplina è preordinata” (Cons. Stato Sez. VI, 8 giugno 2020, n. 3631, Cons. Stato, Sez.III, 26 novembre 2018, n. 6661, T.A.R. della Campania, sez. VIII, 26 novembre 2020, n. 5564).

Ciò comporta, in altri termini, che il concetto di conformità della costruzione effettivamente realizzata al progetto assentito, ricomprende, con ogni evidenza, non solo i profili strutturali estrinseci (sagoma, volumetria), ma anche la destinazione d’uso dell’immobile, tenuto conto della necessità che quanto realizzato sia coerente e conforme con la destinazione assegnata all’area dallo strumento di pianificazione urbanistica comunale (T.A.R. della Toscana, Sez. II, 4 dicembre 2017, n. 1498).

Quanto alla destinazione d’uso la giurisprudenza ha chiarito:

–  “che è quella impressa dal titolo abilitativo, assumendo una connotazione oggettiva che vale ad individuare in modo inconfutabile ed evidente un determinato bene;

– le categorie catastali rilevano ai fini dell’individuazione delle destinazioni delle unità immobiliari ivi censite solo in difetto di indicazione nei titoli abilitativi” (T.A.R. della Campania, sez. VIII, 26 novembre 2020, n. 5564).

3. Accatastamento

Un’altra questione problematica è quella relativa all’accatastamento in ordine ai profili giuridici, tecnici e tributari.

In tal senso, la giurisprudenza amministrativa ha precisato che “L’accatastamento consiste in una classificazione di ordine tributario, che fa stato a quegli specifici fini e non solo, senza assurgere a strumento idoneo – al di là di un mero valore indiziario – per evidenziare la reale destinazione d’uso di singole porzioni immobiliari e della relativa regolarità urbanistico-edilizia (cfr. in tal senso, fra le tante, Cons. Stato, VI, 4 febbraio 2013, n. 666; V, 29 marzo 2004, n. 1631; Cass. civ., II, 2 novembre 2010, n.22298 e 3 marzo 2009, n. 5131; Cass pen., III, 6 ottobre 2008, n. 38044) e, comunque, come detto, solo in difetto di indicazione nei titoli abilitativi.» (T.A.R. della Campania, sez. VIII, 26 novembre 2020, n. 5564).

Contenuto del provvedimento negativo

Nella sentenza in commento (C.G.A.R.S. Parere 76 del 2022) il giudice di appello siciliano individua il contenuto che deve avere il provvedimento negativo emesso sull’istanza del privato volta ad ottenere il cambio di destinazione d’uso, evidenziando che:

– grava sull’Amministrazione dimostrare in modo convincente, in termini, sia giuridici, sia contenutistici, e quindi sostanziali, quali siano gli elementi in cui l’attuale destinazione d’uso dell’immobile differisca da quella non accolta.

L’inghiaiamento rappresenta attività urbanisticamente rilevante?

“un intervento di spargimento di ghiaia su un’area che ne era precedentemente priva rappresenta attività urbanisticamente rilevante nella misura in cui appaia preordinata alla modifica della precedente destinazione d’uso” (Consiglio di Stato sent. 7197 del 2021 che richiama Cons. Stato, Sez. VI, 3 luglio 2018, n.4066).

Vialetti in ghiaia – rete a nido d’api

Con specifico riferimento alla realizzazione di vialetti in ghiaia:

– “sono riconducibili entro la categoria della trasformazione edilizia le opere che modificano significativamente la realtà urbanistica e territoriale, indipendentemente dal fatto che la loro realizzazione richieda attività edificatoria in senso stretto. In tale categoria sono inclusi gli interventi di trasformazione del suolo, quali, ad esempio, la sua cementificazione o lo spianamento di un terreno al fine di ottenerne un piazzale, in quanto anche essi creano un nuovo assetto urbanistico: tali mutamenti di destinazione possono avere luogo solo se siano stati espressamente consentiti da una previsione urbanistica, sicché deve giudicarsi legittimo il provvedimento con il quale il Comune impedisca la stabilizzazione del terreno e la successiva sistemazione mediante posa di “‘rete a nido d’api” (ricoperta da una manto erboso), dal momento che un intervento di spargimento di ghiaia su un’area che ne era precedentemente priva rappresenta attività urbanisticamente rilevante nella misura in cui appaia preordinata, come nel caso di specie, alla modifica della precedente destinazione (Cons. Stato sez. VI, 3 luglio 2018, n. 4066)” (Consiglio di Stato, sez. VI, 20 dicembre 2019, n. 8611).

Nel caso di specie, si fa questione di vialetti in ghiaia: tale opera doveva essere valutata congiuntamente alle ulteriori opere oggetto della medesima istanza di sanatoria, date dalla pavimentazione esterna, dall’impianto di illuminazione esterna e dal pergolato in legno.

Difatti, al fine di valutare l’incidenza sull’assetto del territorio di un intervento edilizio, consistente in una pluralità di opere, va compiuto un apprezzamento globale, atteso che la considerazione atomistica dei singoli interventi non consente di comprenderne in modo adeguato l’impatto effettivo complessivo. I molteplici interventi eseguiti non vanno considerati, dunque, in maniera “frazionata” (Consiglio di Stato, sez. II, 18 maggio 2020, n. 3164).

Avv. Antonino Cannizzo

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Antonio Cannizzo

Di Antonio Cannizzo

Nasce a Palermo nel 1987 e dopo la maturità Classica si laurea nel 2014 presso l’Università degli studi di Palermo, presentando una tesi dal titolo “Le misure precautelari minorili”. Abilitato all’esercizio della professione di Avvocato è regolarmente iscritto all’Albo del Consiglio dell’Ordine degli Avvocati di Termini Imerese ed è Titolare di uno Studio Legale in Bagheria. Nel 2020, insieme all'Avv. Fiasconaro, fonda il blog "Urbanistica in Sicilia". Nel 2021 consegue un master di 1° livello in diritto processuale amministrativo discutendo una tesi dal titolo "Danno da affidamento procedimentale e i profili di giurisdizione". Iscritto all'Associazione degli Avvocati Amministrativisti di Sicilia. Co-Autore del manuale “Abusi Edilizi: accertamento, demolizione e conseguenze economico patrimoniali” edito da Dario Flaccovio Editore. Relatore in molti convegni (cfr. sezione eventi del blog) Ha svolto molti corsi di formazione per la P.A. e per i liberi professionisti in materia di urbanistica ed edilizia regionale