Casa mobile: occorre titolo edilizio ?

Naro - Foto di Massimo Tarantino

La sentenza n. 701/2024 del Tar Catania ha affrontato il caso della c.d. “casa mobile” poggiata su ruote. Si trattava di un carrello sul quale è presente un modulo ad estensione di mq. 24,94, sollevato dal piano campagna di cm. 75, composta da due vani di cui uno dotato di angolo cottura e da un W.C. con altezza variabile da mt. 3,10 (al colmo) a mt. 2,40 (alla gronda), con ingresso praticato da una veranda di mq. 6,12, collegata al piano campagna mediante una scaletta in ferro.

Secondo il Comune la sua collocazione sul terreno necessitava di titolo edilizio. Impugnata l’ordinanza di rimozione, la questione è giunta all’attenzione dei giudici.

Ai sensi dell’art. 3, comma 1, lett. e. 5), del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, costituiscono interventi di nuova costruzione, soggetti a permesso di costruire, “l’installazione di manufatti leggeri, anche prefabbricati, e di strutture di qualsiasi genere, quali roulottes, campers, case mobili, imbarcazioni, che siano utilizzati come abitazioni, ambienti di lavoro, oppure come depositi, magazzini e simili, e che non siano diretti a soddisfare esigenze meramente temporanee”. Orbene, una consolidata giurisprudenza, da cui il Tar ha ritenuto di non doversi discostare, afferma che per opera di carattere precario deve intendersi quella, agevolmente rimuovibile, funzionale a esaudire un’esigenza fisiologicamente e oggettivamente temporanea (es. baracca o pista di cantiere, manufatto per una manifestazione ecc.), destinata a cessare dopo il tempo, normalmente breve, entro cui si realizza l’interesse finale che la medesima era destinata a soddisfare (in arg., Cons. di Stato, sez. VI, 13 novembre 2019, n. 7792). È stato, inoltre, chiarito che il suddetto carattere deve essere escluso allorquando vi sia un’oggettiva idoneità del manufatto ad incidere stabilmente sullo stato dei luoghi, essendo l’opera destinata a dare un’utilità prolungata nel tempo, ancorché a termine, in relazione all’obiettiva ed intrinseca natura della stessa (sul punto, Cons. di Stato, sez. IV, 7 dicembre 2017, n. 5762). Da ciò discende, pure, che la natura precaria di un’opera non può essere desunta dalla temporaneità della destinazione soggettivamente assegnatagli dal costruttore, rilevando piuttosto la sua oggettiva idoneità a soddisfare un bisogno non provvisorio attraverso la perpetuità della funzione.

Tanto premesso, si precisa che, a prescindere dal sistema di ancoraggio, la casa mobile o una struttura prefabbricata su ruote costituiscono un manufatto rilevante ai fini urbanistici e pertanto realizzabile previo rilascio di titolo edilizio, in quanto non diretto a soddisfare esigenze meramente temporanee.

La realizzazione di una “casa mobile” di notevoli dimensioni comporta una trasformazione del territorio tale da richiedere il rilascio di un permesso di costruire; la qualificazione come interventi di nuova costruzione, infatti, non comprende le sole attività di edificazione muraria, bensì tutte quelle che determinano una modificazione del territorio per adattarlo ad un impiego diverso rispetto alla sua conformazione naturale. La giurisprudenza amministrativa è pacifica nell’affermare che una struttura adibita ad abitazione, sebbene fissata su ruote, possiede i requisiti dell’insediamento abitativo residenziale idoneo a modificare l’ambiente esterno e, pertanto, per la sua installazione e stanziamento è necessario il previo rilascio del titolo abilitativo; l’obbligo del permesso di costruire può escludersi soltanto quando il manufatto prefabbricato su ruote sia destinato a sopperire a necessità meramente contingenti e transitorie, per essere subito dopo rimosso e trasferito altrove. È legittimo il provvedimento con cui un Comune ha ordinato la rimozione di una casa mobile e di altri manufatti, motivato con riferimento al fatto che sono stati rispettivamente installati e realizzati senza il preventivo rilascio del permesso di costruire, nel caso in cui siano destinati a soddisfare esigenze non transitorie, ma durature nel tempo (cfr., Cons. di Stato, sez. VI, 12 aprile 2023, n. 3669).

Nel caso di specie, i Giudici hanno evinto che la struttura mobile in contestazione è utilizzata ad “uso abitativo”, tanto da risultare finanche suddivisa in più vani completamente arredati, nonché munita di bagno.

Ne consegue, ai fini edilizi, che la casa mobile oggetto dell’ordinanza di demolizione impugnata è stata, da parte del Comune resistente, correttamente qualificata alla stregua di una costruzione necessitante di titolo edilizio, determinando un indubbio aumento del carico urbanistico, stante le sue notevoli dimensioni e la sua natura non precaria.

Sulla base di tali considerazioni il Collegio ha ritenuto indiscutibile che detto manufatto è soggetto al previo permesso di costruire e la sua abusiva collocazione legittima il Comune resistente ad emettere l’ordinanza di demolizione.

Avv. Vittorio Fiasconaro


Vittorio Fiasconaro

Di Vittorio Fiasconaro

Laureato nel 1991, consegue il dottorato di ricerca in Filosofia del Diritto nel 1997. Nel 1994 si iscrive all’Albo. Dal 1996 al 2007 dirige, dopo aver vinto il concorso, l’Ufficio Legale del Comune di Pantelleria (TP) e poi quello del Comune di Bagheria (PA). Dal 2004 al 2011 insegna Diritto Amministrativo e Diritto Processuale Amministrativo alla Scuola Sant’Alfonso di Palermo. Nel 2009 si iscrive all’Albo degli avvocati esercenti innanzi alla Corte di Cassazione. Oggi fa parte del Foro di Termini Imerese. Ha al suo attivo centinaia di giudizi in cui si e’ costituito dinanzi alla Giurisdizione Amministrativa. Nel 2022 ha conseguito il perfezionamento in "Diritto del Paesaggio" presso l'Università di Padova.