Cessione di cubatura e lotti contigui

Cessione di cubatura e lotti contigui

La cubatura, nel diritto urbanistico, viene definita come la volumetria edificabile di un suolo, in conformità a quanto previsto dagli strumenti di pianificazione.

La cessione di cubatura, invece, consiste nel trasferimento della volumetria edificabile da un fondo ad un altro.

Le modalità di cessione di cubatura e di trasferimento di volumetrie sono disciplinate dall’art. 22 della l.r. 16/2016. Prima dell’entrata in vigore della legge di riforma edilizia n. 23/2021, l’articolo in commento era composto da un solo comma, a mente del quale: “1. Ai fini della cessione dei diritti edificatori, di cubatura e di trasferimento di volumetrie, si applica quanto previsto dall’articolo 5 della legge 12 luglio 2011, n. 106, per la delocalizzazione delle volumetrie in aree e zone diverse ma comunque compatibili per destinazione urbanistica e tipologia edilizia”.

Il legislatore regionale, con la legge n. 23/2021, ha aggiunto all’art. 22 i commi 1 bis, 1 ter, 1 quater, 1 quinquies e 1 sexies, che per completezza espositiva si richiamano:

1 bis. Nel rispetto delle destinazioni di zona come individuate dagli strumenti urbanistici generali ed attuativi e delle categorie funzionali di cui all’articolo 23 ter, comma l, del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno2001, n. 380 e successive modificazioni, i comuni, nelle more dell’approvazione del PUG, possono disciplinare gli ambiti di applicazione ed eventuali limitazioni alle disposizioni di cui al comma l, mediante l’approvazione con delibera di consiglio comunale di specifico regolamento per il trasferimento di diritti edificatori.

1 ter. Nelle more o in assenza delle specifiche norme regolamentari previste dal comma 1 bis, il trasferimento di diritti edificatori di cui al presente articolo può avvenire soltanto all’interno dello stesso comune tra lotti contigui ricadenti nella stessa zona territoriale omogenea (ZTO) e di uguale densità edilizia.

1 quater. Ai fini del trasferimento di diritti edificatori previsto dal presente articolo, i comuni nell’ambito del proprio territorio possono autorizzare la delocalizzazione di volumetrie sino al 100 per cento del volume ammissibile nella zona omogenea di destinazione finale.

1 quinquies. I comuni già dotati di regolamento per il trasferimento di diritti edificatori, entro il termine di 60 giorni dalla data di entrata in vigore della presente legge, adeguano lo stesso alle disposizioni di cui al presente articolo.

1. sexies. Non è consentito il trasferimento di diritti edificatori tra comuni diversi, cui territori ricadono all’interno dello stesso piano ASI”.

La scelta del legislatore regionale, almeno nelle intenzioni, è quella di recepire gli orientamenti giurisprudenziali circa le modalità applicative della cessione di cubatura. In tal senso, il Tar Palermo, sent. n. 2965 del 2020, aveva precisato che “sulla base di tale quadro normativo, si può affermare che l’art. 22 della legge reg. n. 16 del 2016 non consente una generalizzata possibilità di cedere cubatura tra lotti diversi, in deroga alle vigenti disposizioni comunali (qualora presenti)”.

Dunque, le perplessità manifestate dalla giurisprudenza amministrativa siciliana, circa le modalità di applicazione della cessione di cubatura, sarebbero state recepite dal legislatore regionale con l’inserimento dei commi citati nel testo dell’art. 22 della l.r. 16/2016.

Tuttavia, ci si chiede se il legislatore regionale abbia recepito e risolto tutte le perplessità manifestate dalla giurisprudenza amministrativa o se si sia limitato a precisare alcuni aspetti tralasciandone altri.

In tal senso, si richiama una recente sentenza emessa dal Tar Catania, che riassume la posizione prevalente della giurisprudenza amministrativa siciliana, affermando che:

La giurisprudenza amministrativa regionale ha stabilito alcune condizioni in presenza della quali può considerarsi legittima la cessione di cubatura. In sintesi, queste attengono alle seguenti circostanze:

a) ubicazione degli immobili nella stessa zona omogenea;

b) contiguità degli immobili per gli effetti urbanistici (nel senso, cioè, che gli immobili devono essere ubicati della medesima zona e devono avere la medesima destinazione);

c) identità delle opere di urbanizzazione, realizzate per l’intera zona, poste al servizio del fondo cedente e del fondo beneficiario della cubatura;

d) non alterazione del carico urbanistico della zona e immutata densità territoriale complessiva, aseguito della ridistribuzione della volumetria tra i due fondi” (in tal senso, cfr. Tar Catania sent. 568/2021, CGARS sent. 314/2019).

Uno degli aspetti problematici della cessione di cubatura è certamente rappresentato dal concetto di “contiguità”, indicato al punto b), che deve riscontrarsi tra il lotto cedente e quello ricevente.

Su tale questione, in particolare, la giurisprudenza amministrativa ha costantemente precisato che “la contiguità va intesa come effettiva e significativa vicinanza, in quanto, se così non fosse, nella zona in cui viene aggiunta cubatura potrebbe determinarsi un superamento della densità edilizia massima consentita dallo strumento urbanistico” (Tar Catania sent. 568/2021, che richiama Cons. St. sent. 1525/2004).

Da quanto appena evidenziato si può trarre che il requisito della contiguità o della “significativa vicinanza” ha natura flessibile e che lo stesso non implica necessariamente che gli immobili siano confinanti.

L’art. 22 della l.r. 16/2016, nella sua attuale formulazione, contiene dei riferimenti al concetto di contiguità, recependo, in sostanza, le posizioni giurisprudenziali che si sono formate sul punto.

Tuttavia, non si può trascurare che il concetto di contiguità, come affermato in precedenza, ha natura flessibile e la sua applicazione non può prescindere da una analisi dei luoghi ed in particolare del lotto cedente e di quello ricevente.

In tal senso, la contiguità tra lotti ha come finalità quella di “evitare una densità urbanistica ed edilizia non sopportabile e comunque contraria alle previsioni degli strumenti urbanistici” (Tar Catania sent. 568/2021).

“Una densità urbanistica ed edilizia non sopportabile”  non rappresenta certamente una conseguenza logica e inevitabile che discende dalla cessione, ma dovrebbe essere verificata caso per caso.

In conclusione, ci si chiede se in presenza di lotti significativamente distanti, ricorrendone tutte le altre condizioni, la cessione potrebbe comunque trovare applicazione.

Avv. Antonino Cannizzo

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Antonio Cannizzo

Di Antonio Cannizzo

Nasce a Palermo nel 1987 e dopo la maturità Classica si laurea nel 2014 presso l’università degli studi di Palermo, presentando una tesi dal titolo “Le misure precautelari minorili”. Abilitato all’esercizio della professione di Avvocato è regolarmente iscritto all’Albo del Consiglio dell’Ordine degli Avvocati di Termini Imerese ed è Titolare di uno Studio Legale in Bagheria. Nel 2020, insieme all'Avv. Fiasconaro, fonda il blog "Urbanistica in Sicilia". Nel 2021 consegue un master di 1° livello in diritto processuale amministrativo discutendo una tesi dal titolo "Danno da affidamento procedimentale e i profili di giurisdizione".