Cessione di cubatura, lotto minimo edificabile e sanatoria

La cessione di cubatura consiste nel trasferimento della capacità edificatoria da un fondo ad un altro. In particolare, mediante tale istituto si verifica un aumento della capacità edificatoria del fondo ricevente (o di atterraggio) con conseguente diminuzione, o azzeramento, della capacità edificatoria del fondo cedente.

Ai sensi dell’art. 22 della l.r. n. 16/2016, “ai fini della cessione dei diritti edificatori, di cubatura e di trasferimento di volumetrie, si applica quanto previsto dall’articolo 5 del decreto legge 13 maggio 2011, n. 70 convertito con modificazioni dall’articolo 1 della legge 12 luglio 2011, n. 106, per la delocalizzazione delle volumetrie in aree e zone diverse ma comunque compatibili per destinazione urbanistica e tipologia edilizia”.

Tale norma, così come le disposizioni nazionali da questa richiamate, sono espressamente finalizzate ad incentivare la razionalizzazione del patrimonio edilizio esistente, nonché a promuovere ed agevolare la riqualificazione di aree urbane degradate (cfr. art. 5, co. 9 d.l. 70/2011).

Il Tar Palermo, nella sentenza n. 2965 del 20.12.2020, ha affermato che il limite dell’estensione minima, che deve possedere un lotto per essere edificabile, costituisce un limite assoluto di edificazione, che prescinde dalla cubatura ammissibile e risponde all’esigenza di evitare l’irragionevole edificazione in aree di ridotte dimensioni.

Diversamente opinando, si determinerebbe un impatto visivo negativo, che nulla ha a che vedere con l’indice di fabbricabilità di una più ampia zona di territorio che viene rispettato, nel suo complesso, anche attraverso la cessione di cubatura tra lotti vicini, nei limiti consentiti dalla normativa che la disciplina.

Inoltre, il Tar Palermo evidenzia che l’art. 22 della legge reg. n. 16/2016 si limita a rendere applicabile nella Regione “ai fini della cessione dei diritti edificatori, di cubatura e di trasferimento di volumetrie”, quanto previsto dall’articolo 5 del decreto legge 13 maggio 2011, n. 70, convertito con modificazioni dall’articolo 1 della legge 12 luglio 2011, n. 106.

Tale norma, alla lett. b) del comma 9, si occupa della cessione di volumetria comunque applicabile in Sicilia, a prescindere dal suo espresso recepimento, in virtù del successivo comma 12.

Il citato comma 9 prevede espressamente l’adozione di specifiche leggi regionali per incentivare le azioni ivi previste, da adottare entro sessanta giorni dall’entrata in vigore della legge, in mancanza delle quali trova applicazione l’art. 14 del D.P.R. n. 380 del 2001.

Ciò considerato, si rileva che il comma 9 dell’art. 5 del D.L. n. 70 del 2011 riguarda esclusivamente il patrimonio edilizio esistente e la riqualificazione delle aree urbane.

Inoltre, non risulta che la Regione Sicilia abbia adottato alcuna legge volta ad incentivare le misure ivi previste, né l’art. 14 del D.P.R. n. 380/2001 si occupa della cessione di cubatura.

Sulla base di tale quadro normativo, si può affermare che l’art. 22 della legge reg. n. 16 del 2016 non consente una generalizzata possibilità di cedere cubatura tra lotti diversi, in deroga alle vigenti disposizioni comunali (qualora presenti).

E’ necessario, inoltre, individuare i requisiti e le condizioni che, eventualmente, consentono di regolarizzare le opere abusive mediante la cessione di cubatura.

In particolare, la giurisprudenza si è occupata della validità, o meno, della scrittura privata con la quale una parte si obbliga nei confronti di un’altra a trasferire la cubatura di una particella, al fine di rendere assentibili le opere realizzate in difformità.

In particolare, va verificato se l’asservimento avente ad oggetto la cubatura della particella limitrofa può considerarsi efficace ed opponibile ai terzi, in virtù della semplice stipula della scrittura privata o se, al contrario, è necessaria la registrazione del titolo ai fini dell’attribuzione di data certa.

Tale ragionamento si rende necessario anche in ordine alla valutazione della sussistenza del requisito della cosiddetta “doppia conformità” dell’intervento, rispetto sia alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente al momento della realizzazione delle opere abusive, che a quella esistente al momento della presentazione dell’istanza di concessione in sanatoria.

Per quanto riguarda le modalità di trasferimento della cubatura, il Consiglio di Stato ha stabilito che  “data la stabilità ed irrevocabilità degli effetti derivanti dall’asservimento, i quali condizionano l’utilizzo del terreno da parte di chiunque ne sia il proprietario, le esigenze di certezza delle situazioni giuridiche impongono una specifica pubblicizzazione della sussistenza di detti vincoli” (Cons. St., n. 3969/2016).

Ed ancora, “l’asservimento di un terreno, in base al quale un’area viene destinata a servire al computo di edificabilità di un altro fondo, costituisce una fattispecie negoziale atipica ad effetti obbligatori che dà vita ad un rapporto pertinenziale di natura permanente, indipendentemente dal momento in cui è stato posto in essere (Cons. St. nn. 4757/2013 e 4531/2013). Mediante la trascrizione dell’atto di asservimento di un terreno, si definisce una qualità oggettiva del suolo interessato; esso comporta un’obbligazione propter rem e realizza un particolare vincolo pertinenziale, in quanto non suscettibile di decadenza” (Cons. St., n. 1995/2014).

Ne consegue che l’istituto della cessione di cubatura può trovare applicazione con riguardo a volumi già realizzati in ampliamento, purché il titolo di proprietà in forza del quale viene acquisita la disponibilità della cubatura risulti registrato e trascritto in epoca precedente rispetto alla data di realizzazione dell’abuso (C.G.A.R.S. parere n. 435/2017).

Antonio Cannizzo
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Di Antonio Cannizzo

Nasce a Palermo nel 1987 e dopo la maturità Classica si laurea nel 2014 presso l’università degli studi di Palermo, presentando una tesi dal titolo “Le misure precautelari minorili”. Abilitato all’esercizio della professione di Avvocato è regolarmente iscritto all’Albo del Consiglio dell’Ordine degli Avvocati di Termini Imerese ed è Titolare di uno Studio Legale in Bagheria. Nel 2020, insieme all'Avv. Fiasconaro, fonda il blog "Urbanistica in Sicilia". Nel 2021 consegue un master di 1° livello in diritto processuale amministrativo discutendo una tesi dal titolo "Danno da affidamento procedimentale e i profili di giurisdizione".