Demolizione e ricostruzione in centro storico, in area ad elevata pericolosità idraulica P3 e rischio di livello R4. Analisi dei poteri della P.A. dopo la presentazione di una scia.

La demolizione e la ricostruzione degli edifici, con o senza ampliamenti, è uno degli interventi edilizi maggiormente utilizzati a causa delle detrazioni fiscali applicabili.

Nelle ipotesi di demolizione e di ricostruzione, le principali questioni problematiche riguardano:

a) la qualificazione tecnico-giuridica-amministrativa degli interventi da eseguire;

b) la corretta predisposizione dell’istanza (scia, scia alternativa al pdc, permesso di costruire);

c) la presenza di vincoli nell’area in questione.

La mancata osservanza del corretto iter urbanistico e fiscale potrebbe comportare rilevanti conseguenze per il soggetto richiedente i benefici fiscali. Partendo da tale premessa, con il presente contributo ci si soffermerà sulle questioni problematiche innanzi descritte prendendo spunto da una recente sentenza emessa dal Tar Catania (sent. 1047 del 12.04.2022).

Ricostruzione di un rudere e qualificazione urbanistico-edilizia degli interventi da eseguire

Fatto

Il caso in commento trae origine dalla presentazione di una scia (ai sensi dell’art. 10 l.r. 16/2016) relativa a lavori di ristrutturazione edilizia ed adeguamento sismico di un fabbricato esistente, ubicato in centro storico e in area ad elevata pericolosità idraulica (P3) e rischio di livello R4.

Secondo il Comune, l’intervento rappresentato non rientrerebbe nelle ipotesi disciplinate dall’art. 10 della l.r. 16/2016 ma, al contrario, “ritenendo che l’intervento necessitasse del rilascio di un permesso di costruire, per lo più subordinato al preventivo rilascio del parere o autorizzazione alle previsioni normative del P.A.I. vigente”.

Successivamente, il richiedente, avendo ottenuto il relativo parere (P.A.I.), ha chiesto l’archiviazione della scia già presentata depositando una scia alternativa al permesso di costruire.

Secondo il Comune “la demolizione e ricostruzione, con la realizzazione di un organismo edilizio totalmente diverso, non è consentito dall’art. 12 delle Norme di Attuazione del P.A.I., in quanto localizzato in area ad elevata pericolosità idraulica (P3), e rischio di livello R4, con la conseguente impossibilità di applicare l’art. 3, lett. d), del DPR 380/2001; per tale ragione, è stata sospesa al scia alternativa al pdc”.

Poteri della P.A. dopo la presentazione di una scia

Tanto premesso, occorre verificare se l’azione amministrativa sia stata posta in essere dal Comune in tempo utile o in maniera tardiva.

Scia e modifiche normative: criteri di applicazione temporale chiariti dal Tar Catania

Secondo il Tar Catania, sebbene il Comune abbia utilizzato il termine “sospensione” della SCIA – che farebbe pensare ad un atto di natura cautelare, contemplato sempre nel comma 3, dell’art. 19 della L. 241/90, quale misura temporanea da adottare in vista del provvedimento definitivo, da emettere all’esito di successivi accertamenti svolti dall’amministrazione – “nel caso in esame venga in rilievo invece il provvedimento conclusivo dell’iter, con il quale il Comune ha inteso “sospendere” in via definitiva (ossia, vietare) l’attività oggetto della segnalazione”.

Scia alternativa al permesso di costruire e segnalazione opere abusive. I poteri di cui dispone la P.A. dopo la segnalazione

Ciò detto, occorre ora chiarire se l’attività inibitoria posta in essere in autotutela dal Comune sia rispettosa dei limiti imposti dall’art. 21 nonies della L. 241/90, e tra questi, in primo luogo, del principio della ragionevole durata.

Va ricordato che la durata “ragionevole” è stata fissata dallo stesso legislatore in un massimo di diciotto mesi; tale limite temporale può essere derogato, secondo la giurisprudenza, nei casi di falsa attestazione rilasciata dalla parte in ordine ai presupposti necessari per l’adozione del provvedimento ampliativo, poiché in tali casi la non veritiera prospettazione delle circostanze in fatto e in diritto poste a fondamento dell’atto illegittimo favorevole al privato non consente di configurare in capo a quest’ultimo alcuna posizione di affidamento legittimo.

Qual è la condizione per potere annullare una Scia a distanza di molto tempo ?

La giurisprudenza amministrativa ha precisato che “scopo dello sbarramento posto con la norma (12/18 mesi) è, infatti, quello di tutelare l’affidamento generatosi in capo al privato allorquando sia trascorso molto tempo dall’adozione dell’atto amministrativo (favorevole, ma) illegittimo”. Ed ancora, “l’atto inibitorio viene annullato, in quanto adottato tardivamente dal Comune – giacché avrebbe dovuto essere adottato per legge entro trenta giorni – fermo restando gli ulteriori provvedimenti dell’amministrazione adottabili ai sensi dell’art. 19, co. 4, della L. 241/90 (ossia, in autotutela ex art. 21 nonies)” (Tar Catania sent. n. 1980 del 12.08.2019).

Demolizione e ricostruzione in area con rischio R4 del P.A.I. (Piano Assetto Idrogeologico)

In base all’art. 12 del PAI “Nelle aree a rischio idraulico molto elevato (R4) ed elevato (R3) sono esclusivamente consentiti: a) gli interventi di demolizione senza ricostruzione da autorizzarsi ai sensi dell’articolo 5 della legge regionale 10 agosto 1985, n. 37; b) gli interventi sul patrimonio edilizio esistente di manutenzione ordinaria e straordinaria, gli interventi di restauro e risanamento conservativo e gli interventi di ristrutturazione edilizia parziale degli edifici (con esclusione pertanto della loro totale demolizione e ricostruzione) così come previsto dall’articolo 20, comma 1, lettere a), b), c) e d) della legge regionale 27 dicembre 1978, n. 71; c) gli interventi volti a mitigare la vulnerabilità degli edifici esistenti e a migliorare la tutela della pubblica incolumità, senza aumenti di superfici e volume, anche con cambiamenti di destinazione d’uso”.

Aree ad elevato rischio idraulico

Quindi, in sintesi, in base alla riportata disposizione, non sono ammessi nelle aree a rischio idraulico elevato o molto elevato (R3 ed R4) gli interventi di totale demolizione e ricostruzione, essendo invece consentite solo parziali ristrutturazioni.

Nel caso di specie l’area oggetto dell’intervento è qualificabile “come area a rischio molto elevato (r4) ricadente all’interno di un’area censita a pericolosità idraulica elevata (P3) “ricade all’interno del centro abitato (elemento a rischio E4)”.

Conclusioni

In conclusione, secondo il Tar Catania “l’attività di demolizione e ricostruzione risulta incompatibile con l’art. 12 del PAI, laddove consente solo ristrutturazioni edilizie parziali” e, dunque, ha “confermato la determinazione del Comune avente ad oggetto il rigetto della scia impugnata” (Tar Catania sent. 1047 del 12.04.2022).

Avv. Antonino Cannizzo

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Di Antonio Cannizzo

Nasce a Palermo nel 1987 e dopo la maturità Classica si laurea nel 2014 presso l’università degli studi di Palermo, presentando una tesi dal titolo “Le misure precautelari minorili”. Abilitato all’esercizio della professione di Avvocato è regolarmente iscritto all’Albo del Consiglio dell’Ordine degli Avvocati di Termini Imerese ed è Titolare di uno Studio Legale in Bagheria. Nel 2020, insieme all'Avv. Fiasconaro, fonda il blog "Urbanistica in Sicilia". Nel 2021 consegue un master di 1° livello in diritto urbanistico discutendo una tesi dal titolo "Danno da affidamento procedimentale e i profili di giurisdizione".