Demolizione e ricostruzione: si pagano gli oneri ?

Teatro greco di Taormina - Foto di Massimo Tarantino

Il Tar Catania (sentenza n. 3434 del 15 11 2023) ha affrontato il caso dell’intervento di demolizione e ricostruzione dello stesso immobile, senza variazione di volumetria e superficie, di sagoma o di destinazione d’uso, in cui dunque si profila lo stesso carico urbanistico.

La domanda è : occorre pagare oneri di urbanizzazione e costo di costruzione?

La questione è stata affrontata più volte dalla giurisprudenza amministrativa la quale ha statuito che “non verificandosi una nuova e diversa attività di trasformazione del territorio, già oggetto della precedente edificazione, non sussistono i presupposti per l’imposizione degli oneri di urbanizzazione” (cfr. T.A.R. Veneto – Venezia, Sez. II, 06/04/2006, n. 878).

In particolare, il Tar Catania ha richiamato un suo precedente (n. 2249/2013) che aveva già chiarito come occorre esaminare separatamente i presupposti per l’applicazione degli oneri di urbanizzazione e del costo di costruzione.

Con riferimento ai primi, il contributo per oneri di urbanizzazione è un corrispettivo di diritto pubblico di natura non tributaria, posto a carico del costruttore a titolo di partecipazione ai costi delle opere di urbanizzazione in proporzione all’insieme dei benefici che la nuova costruzione ne ritrae. Il presupposto imponibile per il pagamento dei contributi di urbanizzazione va ravvisato nella domanda di una maggiore dotazione di servizi (rete viaria, fognature, ecc.) nell’area di riferimento, che sia indotta dalla destinazione d’uso concretamente impressa all’alloggio, di tal che l’entità degli oneri di urbanizzazione è in buona sostanza correlata alla variazione del carico urbanistico.

Laddove dunque non emergano elementi utili a comprovare che la nuova modalità di utilizzo dei locali sia accompagnata da un’alterazione del carico urbanistico, non sussiste il presupposto applicativo. In ogni caso, ha ritenuto il Tar che in presenza di un insediamento già in possesso di analoghe caratteristiche funzionali, l’amministrazione, per poter legittimamente esigere il contributo per gli oneri di urbanizzazione, avrebbe dovuto dare contezza degli indici o, comunque, delle condizioni da cui si evinceva il maggior carico urbanistico addebitabile alla nuova destinazione”.

Se dunque dall’esame del progetto si evince che non vi è stato alcun aumento del carico urbanistico né cambio di destinazione d’uso gli oneri non sono dovuti. Ora, la causa giuridica della debenza del contributo va ricercata anche nella utilità che la nuova costruzione trae dalle opere di urbanizzazione già esistenti, utilità che sta in stretta relazione con l’uso della costruzione e, pertanto, con la destinazione d’uso della stessa. Ne consegue che nel caso di demolizione e ricostruzione di un edificio la cubatura preesistente va esentata dal contributo soltanto nella ipotesi in cui per essa non si sia verificato un cambiamento di destinazione d’uso incidente sulle spese di urbanizzazione e quindi urbanisticamente rilevante.

Con riferimento invece al costo di costruzione, la giurisprudenza, sia amministrativa che tributaria, ha avuto modo di precisare che il contributo in questione ha natura tributaria: esso è, invero, dovuto in quanto l’attività di trasformazione del territorio è considerata dal legislatore manifestazione di “ricchezza”, cioè indice di capacità contributiva. Quindi, in linea di principio esso è dovuto per ogni attività di trasformazione edilizia, salve le esenzioni previste dalla legge (che, in materia tributaria sono di stretta interpretazione).

Avv. Vittorio Fiasconaro


Vittorio Fiasconaro

Di Vittorio Fiasconaro

Laureato nel 1991, consegue il dottorato di ricerca in Filosofia del Diritto nel 1997. Nel 1994 si iscrive all’Albo. Dal 1996 al 2007 dirige, dopo aver vinto il concorso, l’Ufficio Legale del Comune di Pantelleria (TP) e poi quello del Comune di Bagheria (PA). Dal 2004 al 2011 insegna Diritto Amministrativo e Diritto Processuale Amministrativo alla Scuola Sant’Alfonso di Palermo. Nel 2009 si iscrive all’Albo degli avvocati esercenti innanzi alla Corte di Cassazione. Oggi fa parte del Foro di Termini Imerese. Ha al suo attivo centinaia di giudizi in cui si e’ costituito dinanzi alla Giurisdizione Amministrativa. Nel 2022 ha conseguito il perfezionamento in "Diritto del Paesaggio" presso l'Università di Padova.