Demolizione e ricostruzione a distanza di anni

La ricostruzione di un edificio diruto, avvenuta a distanza di anni dal crollo o dalla demolizione, ha suscitato qualche perplessità in ordine alla corretta qualificazione urbanistico-edilizia dell’intervento da eseguire.

Si tratta di ristrutturazione edilizia? che effetti produce il piano paesaggistico medio tempore applicabile?

Il Tar Palermo, nella sentenza n. 2516/2023, ha fornito rilevanti chiarimenti in ordine a tali quesiti.

Le possibili conseguenze della demolizione

Secondo il Tar Palermo “la demolizione di un edificio quale regola generale determina l’eliminazione, fisica e giuridica, della volumetria esistente, di modo che la ricostruzione dell’edificio medesimo è, sempre in linea di principio, preclusa nel caso in cui, in epoca posteriore alla realizzazione dell’edificio preesistente, entrino in vigore nuovi strumenti di governo del territorio (id est: piani regolatori, ma anche piani paesaggistici) i quali impediscano la realizzazione di nuove costruzioni.

La demolizione e la fedele ricostruzione

A quanto dianzi affermato fa però eccezione, in presenza di determinate condizioni, il caso in cui la demolizione sia seguita dalla ricostruzione del manufatto. Con l’art. 3, comma 1, lett. d) del D.P.R. n. 380/2001 sono stati inclusi tra gli interventi di ristrutturazione edilizia anche quelli consistenti nella demolizione e fedele ricostruzione di fabbricati con la stessa volumetria e sagoma di quelli preesistenti, in tal modo facendo rientrare nella categoria della ristrutturazione edilizia anche tali interventi edilizi.

I tre “requisiti” della demolizione e ricostruzione – il concetto di ristrutturazione edilizia

Nella sentenza in commento, che richiama precedenti del Consiglio di Stato, viene affermato che “l’art. 3, comma 1, lett. d) del D.P.R. n. 380/2001 (…) include nella ristrutturazione edilizia tre tipologie di demolizione e ricostruzione“:

1. una connotata dalla unicità del contesto “temporale” di realizzazione dei vari interventi, con il rispetto della volumetria preesistente;

2. l’altra caratterizzata, all’opposto, dal fatto che la ricostruzione/ripristino risultava indipendente dalla demolizione, con possibilità di realizzare i due interventi anche a distanza di tempo, ma anche in questo caso con la necessità di rispettare la “preesistente consistenza“;

3. da ultimo la demolizione seguita da ricostruzione in zone tutelate, connotata dal rispetto della “preesistente consistenza” indipendentemente dalla contestualità, o meno, dei due interventi, con la precisazione che, a partire dalle modifiche introdotte nel 2020, il legislatore ha richiesto, in tal caso, il rispetto di “sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche dell’edificio preesistente e non siano previsti incrementi di volumetria“, cioè una ricostruzione assolutamente “fedele” all’edificio preesistente.

La ricostruzione dopo molti anni…

A giudizio del Tar Palermo: “quando la demolizione o il crollo di un edificio non sia seguita, nel medesimo contesto temporale, dalla ricostruzione di esso, siano opponibili all’interessato le previsioni, entrate in vigore in epoca successiva alla demolizione o al crollo, che precludano la realizzazione, sul relativo fondo, di nuove costruzioni o di nuovi volumi.

In questo caso appare evidente che il legame di continuità che caratterizza gli interventi di ristrutturazione è molto più labile, e, soprattutto, viene ad esistenza solo a posteriori, cioè a seguito della scelta del privato di ricostruire l’edificio crollato o demolito tempo prima: fintanto che l’interessato non manifesta l’intenzione di procedere alla ricostruzione nella realtà fisica il fabbricato non esiste più e quindi non può essere percepito come una sorta di entità “virtualmente” ancora presente.

Pertanto, le norme che, a vario titolo (urbanistico o di tutela del paesaggio o dell’ambiente) intervengano dopo la demolizione o il crollo dell’edificio, disciplinando l’uso del suolo in modo diverso dal passato (vietando, ad esempio, la realizzazione di nuove costruzioni o sottoponendo gli interventi edilizi progettati all’autorizzazione delle Autorità preposte alla tutela dei vincoli imposti sulle aree interessate) devono ritenersi opponibili al proprietario del fondo, e quindi preclusive anche di interventi di ristrutturazione nel senso che qui si sta considerando, trattandosi di disposizioni che legittimamente (e prima ancora logicamente) muovono dalla considerazione delle aree interessate come sgombre dai volumi che si intendono ricostruire, e sulla base di tale considerazione hanno espresso una scelta di tipo urbanistico o di tutela ambientale e paesaggistica.

Avv. Cannizzo Antonino


Antonio Cannizzo

Di Antonio Cannizzo

Nasce a Palermo nel 1987 e dopo la maturità Classica si laurea nel 2014 presso l’Università degli studi di Palermo, presentando una tesi dal titolo “Le misure precautelari minorili”. Abilitato all’esercizio della professione di Avvocato è regolarmente iscritto all’Albo del Consiglio dell’Ordine degli Avvocati di Termini Imerese ed è Titolare di uno Studio Legale in Bagheria. Nel 2020, insieme all'Avv. Fiasconaro, fonda il blog "Urbanistica in Sicilia". Nel 2021 consegue un master di 1° livello in diritto processuale amministrativo discutendo una tesi dal titolo "Danno da affidamento procedimentale e i profili di giurisdizione". Iscritto all'Associazione degli Avvocati Amministrativisti di Sicilia. Co-Autore del manuale “Abusi Edilizi: accertamento, demolizione e conseguenze economico patrimoniali” edito da Dario Flaccovio Editore. Relatore in molti convegni (cfr. sezione eventi del blog) Ha svolto molti corsi di formazione per la P.A. e per i liberi professionisti in materia di urbanistica ed edilizia regionale