Demolizione e ricostruzione: inquadramento normativo e questioni problematiche

Pantelleria - c.da Scauri Basso

Gli interventi di demolizione e ricostruzione, in diversa area o con diversa sagoma, continuano ad alimentare le perplessità in merito alla corretta qualificazione urbanistica ed edilizia nonché in merito alle norme astrattamente applicabili a causa delle continue modiche normative.

Quadro normativo di riferimento

Il Tar Palermo, nella sentenza n. 2409 del 20.07.2023, ha ricostruito il quadro normativo di riferimento precisando quando segue.

Il concetto di ristrutturazione edilizia

  • Com’è noto, l’ampliamento della nozione di ristrutturazione edilizia, in modo da ricomprendervi anche interventi di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti con diversi sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche, è stato realizzato con l’art. 10, co. 1, lett. b), D.L. n. 76/2020, conv. con modificazioni dalla L. n. 120/2020.
  • Dalla lettura dei lavori preparatori alla legge di conversione (sulla cui rilevanza a fini ermeneutici, cfr. Corte cost., 14 giugno 2022, n. 147; ibidem, 8 luglio 2020, n. 143), emerge che la ristrutturazione mediante demolizione e ricostruzione è finalizzata a un intervento su un’area il cui suolo è già stato consumato dall’esistenza di un edificio.
  • Come affermato, più nel dettaglio, dalla relazione al disegno di legge di conversione (D.D.L. n. 1183 del Senato), l’obiettivo degli interventi di cui al D.L. n. 76/2020 in materia edilizia è stato quello di consentire la “rigenerazione urbana” e di scongiurare, pertanto, il consumo di nuovo suolo, anche tramite il riuso di suoli già urbanizzati.

La ricostruzione in diversa area

Secondo il Tar Palermo “È, allora, alla luce di tali considerazioni che va inquadrata la ratio della ristrutturazione della demolizione e ricostruzione con diversa area di sedime: la modifica normativa non ha affatto inteso ricomprendere in tale fattispecie il – diverso caso – della demolizione di un edificio sito in un luogo, da ricostruire in un luogo del tutto diverso (più o meno distante dal primo); essa, piuttosto, ha ampliato la possibilità di riutilizzare, anche in modo particolarmente ampio, il suolo già consumato.

Ed ancora, “Può, quindi, considerarsi tuttora valida la distinzione tra ristrutturazione edilizia e nuova costruzione, più volte delineata dalla giurisprudenza amministrativa nel senso di individuare la ristrutturazione in una serie di interventi rivolti a trasformare organismi edilizi e la nuova costruzione in una trasformazione del territorio non caratterizzata dalla preesistenza di un manufatto; con la conseguenza che il concetto di ristrutturazione non può ontologicamente prescindere dall’apprezzabile traccia di una costruzione preesistente, mancando la quale non si ravvisa il tratto distintivo e fondamentale che caratterizza la ristrutturazione rispetto alla nuova edificazione, atteso che la ristrutturazione è strumentale alla sempre più avvertita esigenza di contenere il consumo di suolo” (Cons. St., sez. IV, 12 maggio 2022, n. 3750 e giurisprudenza ivi richiamata).

In tale occasione è stato chiarito, seppure in vigenza della pregressa normativa (che, sul punto, non risulta – come si è visto – sostanzialmente mutata), che la ristrutturazione edilizia non ricomprende la fattispecie della traslazione dell’edificio ricostruito su un’area diversa da quella in cui insisteva l’immobile demolito” (Cons. St., sez. IV, 4 febbraio 2021, n. 1047).

Demolizione e ricostruzione o nuova costruzione: criteri discretivi

Il Tar Palermo (sent. 2655/2023), richiamando una recente pronuncia del Tar Bari, ha delineato i criteri discretivi tra un intervento di demolizione e ricostruzione e un intervento di nuova costruzione affermando che:

  • Il criterio discretivo tra l’intervento di demolizione e ricostruzione e la nuova costruzione è costituito proprio, nel primo caso, dall’assenza di variazioni del volume, dell’altezza o della sagoma dell’edificio, per cui, in assenza di tali indefettibili e precise condizioni si deve parlare di intervento equiparabile a nuova costruzione, da assoggettarsi alle regole proprie della corrispondente attività edilizia.
  • Tali criteri hanno un ancora maggiore pregio interpretativo a seguito dell’ampliamento della categoria della demolizione e ricostruzione operata dal d.lgs. n. 301 del 2002 in quanto proprio perché non vi è più il limite della ‘fedele ricostruzione’ si richiede la conservazione delle caratteristiche fondamentali dell’edificio preesistente nel senso che debbono essere presenti gli elementi fondamentali, in particolare per i volumi, per cui la ristrutturazione edilizia, per essere tale e non finire per coincidere con la nuova costruzione, deve conservare le caratteristiche fondamentali dell’edificio preesistente e la successiva ricostruzione dell’edificio deve riprodurre le precedenti linee fondamentali quanto a sagoma, superfici e volumi” (T.A.R. Puglia Bari, Sez. III, 28/10/2021 n. 1571).

Avv. Antonino Cannizzo


Antonio Cannizzo

Di Antonio Cannizzo

Nasce a Palermo nel 1987 e dopo la maturità Classica si laurea nel 2014 presso l’Università degli studi di Palermo, presentando una tesi dal titolo “Le misure precautelari minorili”. Abilitato all’esercizio della professione di Avvocato è regolarmente iscritto all’Albo del Consiglio dell’Ordine degli Avvocati di Termini Imerese ed è Titolare di uno Studio Legale in Bagheria. Nel 2020, insieme all'Avv. Fiasconaro, fonda il blog "Urbanistica in Sicilia". Nel 2021 consegue un master di 1° livello in diritto processuale amministrativo discutendo una tesi dal titolo "Danno da affidamento procedimentale e i profili di giurisdizione". Iscritto all'Associazione degli Avvocati Amministrativisti di Sicilia. Co-Autore del manuale “Abusi Edilizi: accertamento, demolizione e conseguenze economico patrimoniali” edito da Dario Flaccovio Editore. Relatore in molti convegni (cfr. sezione eventi del blog) Ha svolto molti corsi di formazione per la P.A. e per i liberi professionisti in materia di urbanistica ed edilizia regionale