Difformità parziale e fiscalizzazione dell’abuso

Bagheria - Foto di Emilia Machì

L’art. 34 del d.P.R. 380/2001, rubricato “Interventi eseguiti in parziale difformità dal permesso di costruire“, non consente di accedere alla c.d. “fiscalizzazione dell’abuso” in caso di variazioni essenziali, limitandosi piuttosto a disciplinare la differente fattispecie della parziale difformità delle opere realizzate rispetto al permesso di costruire (cfr. Tar Palermo 2311/2023 che richiama Cons. St., sez. VI, 12 maggio 2022, n. 3578).

L’applicazione dell’art. 34 presuppone, dunque, il preventivo rilascio di un permesso di costruire e la realizzazione di ulteriori opere, di modesta entità, in difformità parziale dal titolo edilizio.

Le opere realizzate in parziale difformità, se accertate, configurano in capo al Comune l’obbligo di emettere una ordinanza di ripristino dello stato dei luoghi.

In tal senso, il Tar Palermo (sent. 2357/2023) ha precisato che:

  • E anche per gli interventi eseguiti in parziale difformità dal permesso di costruire, la legge prevede la demolizione, a meno che, non potendo essa avvenire senza pregiudizio della parte eseguita in conformità, debba essere applicata una sanzione pecuniaria.
  • Trattasi di categoria residuale che presuppone che un determinato intervento costruttivo, pur se contemplato dal titolo rilasciato dall’autorità amministrativa, venga realizzato secondo modalità diverse da quelle previste e autorizzate a livello progettuale.
  • Si è, pertanto, in presenza di difformità parziale quando le modificazioni incidano su elementi particolari e non essenziali della costruzione e si concretizzino in divergenze qualitative e quantitative non incidenti sulle strutture essenziali dell’opera (cfr. Cons. Stato Sez. VI, 15 febbraio 2021, n. 1388; Consiglio di Stato, sez. VI, 30 marzo 2017, n. 1484).

La fiscalizzazione dell’abuso

Il comma 2 dell’art. 34 prevede la possibilità che “Quando la demolizione non può avvenire senza pregiudizio della parte eseguita in conformità, il dirigente o il responsabile dell’ufficio applica una sanzione pari al doppio del costo di produzione, stabilito in base alla legge 27 luglio 1978, n. 392, della parte dell’opera realizzata in difformità dal permesso di costruire, se ad uso residenziale, e pari al doppio del valore venale, determinato a cura della agenzia del territorio, per le opere adibite ad usi diversi da quello residenziale.

Il pagamento di una sanzione pecuniaria, in luogo della demolizione delle opere, viene comunemente chiamata “fiscalizzazione“.

L’istanza ai sensi dell’art. 34 deve essere inoltrata dal cittadino.

Istanza di fiscalizzazione e ordinanza di demolizione

Il Tar Palermo (sent. 2311/2023) si è soffermato sulle conseguenze che discendono dalla presentazione di una istanza di fiscalizzazione in pendenza di una ordinanza di demolizione, precisando che: “il Comune non è affatto onerato di disporre, nemmeno a seguito della presentazione dell’istanza ex art. 36, D.P.R. n. 380/2001 (e del decorso del termine necessario alla formazione del relativo silenzio-diniego), una nuova ordinanza di demolizione (Cons. St., sez. VI, 25 ottobre 2022, n. 9070). Se questo vale per il caso dell’accertamento di conformità, con il quale si mette in discussione a monte la dedotta abusività sostanziale dell’opera (ma non quella formale, atteso che si tratta comunque di opere realizzate sine titulo; cfr. Corte cost., 16 marzo 2023, n. 42), ciò a maggior ragione deve valere per il caso della presentazione dell’istanza ex art. 34, D.P.R. n. 380/2001, in cui non è nemmeno in discussione l’abusività sostanziale delle opere ma, al più, l’eseguibilità dell’ordinanza medesima nella parte in cui può recare pregiudizio alla parte della stessa eseguita in conformità (analogo discorso può farsi, del resto, con riguardo alla fattispecie di cui all’art. 33, co. 2, D.P.R. n. 380/2001).

Dunque, la presentazione di una istanza di fiscalizzazione ex art. 34, in pendenza di una ordinanza di demolizione, non configura in capo al Comune l’obbligo di riemettere una nuova ordinanza; la richiesta di fiscalizzazione, dunque, produrrà una sospensione temporanea dell’efficacia dell’ordine di demolizione.

Avv. Antonino Cannizzo


Antonio Cannizzo

Di Antonio Cannizzo

Nasce a Palermo nel 1987 e dopo la maturità Classica si laurea nel 2014 presso l’Università degli studi di Palermo, presentando una tesi dal titolo “Le misure precautelari minorili”. Abilitato all’esercizio della professione di Avvocato è regolarmente iscritto all’Albo del Consiglio dell’Ordine degli Avvocati di Termini Imerese ed è Titolare di uno Studio Legale in Bagheria. Nel 2020, insieme all'Avv. Fiasconaro, fonda il blog "Urbanistica in Sicilia". Nel 2021 consegue un master di 1° livello in diritto processuale amministrativo discutendo una tesi dal titolo "Danno da affidamento procedimentale e i profili di giurisdizione". Iscritto all'Associazione degli Avvocati Amministrativisti di Sicilia. Co-Autore del manuale “Abusi Edilizi: accertamento, demolizione e conseguenze economico patrimoniali” edito da Dario Flaccovio Editore. Relatore in molti convegni (cfr. sezione eventi del blog) Ha svolto molti corsi di formazione per la P.A. e per i liberi professionisti in materia di urbanistica ed edilizia regionale