Immobile realizzato in violazione delle distanze legali e mantenimento dello stesso per usucapione

Un immobile si può definire abusivo quando è edificato in assenza di un titolo edilizio, ovvero in difformità rispetto alle prescrizioni dello stesso.

Un tema particolarmente dibattuto riguardala possibilità, da parte del confinante, di usucapire il diritto a mantenere l’immobile a distanza inferiore a quella legale, in violazione delle norme civilistiche, nonché di quelle urbanistico-edilizie.

L’usucapione è un modo di acquisto a titolo originario della proprietà e di altri diritti reali di godimento, che si realizza mediante il possesso continuato del bene per il periodo di tempo stabilito dalla legge. 

Per ciò che concerne il possesso, esso deve rivestire la caratteristica della continuità; il possesso ad usucapionem, infatti, non deve essere esercitato in modo saltuario o occasionale.

La Corte di Cassazione ha affermato che affinché si ravvisino gli elementi costitutivi di un acquisto perusucapione “è necessaria la sussistenza di un comportamento continuo, e non interrotto, inteso inequivocabilmente ad esercitare sulla cosa, per tutto il tempo all’uopo previsto dalla legge, un potere corrispondente a quello del proprietario; un potere di fatto, corrispondente al diritto reale posseduto, manifestato con il compimento puntuale di atti di possesso conformi alla qualità e alla destinazione della cosa e tali da rilevare, anche esternamente, una indiscussa e piena signoria sulla cosa stessa contrapposta all’inerzia del titolare del diritto” (Cass. ord. 2044/2015).

Con riguardo al periodo di tempo necessario ad acquistare la proprietà,o altro diritto reale su bene immobile o universalità di beni, è previsto il decorso di vent’anni (ex artt. 1158 e 1160 c.c.).

Tanto premesso, nelle sentenze di seguito indicate, la Cassazione si è espressa sulla possibilità che un soggetto che abbia realizzato un immobile in violazione delle distanze legali, dunque in modo irregolare, possa rivendicare l’acquisto per usucapione di una servitù avente ad oggetto il mantenimento del manufatto abusivo ad una distanza inferiore ai limiti di legge.

In riferimento alla questione problematica in commento, la Corte di Cassazione ha affermato che “in materia di violazione delle distanze legali tra proprietà confinanti, deve ritenersi ammissibile l’acquisto per usucapione di una servitù avente ad oggetto il mantenimento di una costruzione a distanza inferiore a quella fissata dalle norme del codice civile o da quelle dei regolamenti e degli strumenti urbanistici.”

Ed ancora, “non vi è ragione per escludere, nell’ambito del rapporto privatistico, l’usucapione da parte del confinante del diritto a mantenere l’immobile a distanza inferiore a quella legale, ferma restando, nel rapporto tra privati e P.A., la disciplina pubblicistica dettata per la tutela delle prescrizioni urbanistiche di pubblico interesse.” (cfr. Cass. sent. 3979/2013, Cass. sent. 871/2021, in tal senso anche Tar Milano sent. 2660/2019).

Dunque, secondo la Cassazione, si può ritenere ammissibile l’acquisto per usucapione di una servitù avente ad oggetto il mantenimento di un immobile abusivo, fermo restando il potere della pubblica amministrazione di esercitare i propri poteri repressivi nei confronti di tali immobili, a prescindere dalla titolarità degli stessi.

In altre parole, secondo la Cassazione, il privato può agire a tutela dei propri diritti, la Pubblica Amministrazione per la tutela dell’interesse generale imponendo, qualora ricorrano le condizioni, la demolizione del manufatto.

Sotto tale profilo, si può certamente affermare che da un lato vi sono le violazioni delle norme urbanistiche, che attengono ai rapporti tra privati e pubblica amministrazione, altro le irregolarità delle disposizioni dettate in materia di distanze o più in generale quelle afferenti profili relativi a rapporti tra privati.

Non vi è dunque dubbio sul fatti che la mancanza del titolo edilizio  non può incidere sui requisiti del possesso “ad usucapionem”.

In conclusione, alla luce di quanto affermato, si manifestano parecchie perplessità circa l’effettiva utilità di usucapire una servitù per il mantenimento di un immobile irregolare, dato che i provvedimenti repressivi adottati dalla P.A. “seguono” l’immobile a prescindere dalla titolarità dello stesso.

Avv. Antonino Cannizzo

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Di Antonio Cannizzo

Nasce a Palermo nel 1987 e dopo la maturità Classica si laurea nel 2014 presso l’università degli studi di Palermo, presentando una tesi dal titolo “Le misure precautelari minorili”. Abilitato all’esercizio della professione di Avvocato è regolarmente iscritto all’Albo del Consiglio dell’Ordine degli Avvocati di Termini Imerese ed è Titolare di uno Studio Legale in Bagheria. Nel 2020, insieme all'Avv. Fiasconaro, fonda il blog "Urbanistica in Sicilia". Nel 2021 consegue un master di 1° livello in diritto processuale amministrativo discutendo una tesi dal titolo "Danno da affidamento procedimentale e i profili di giurisdizione".