Lottizzazione abusiva: requisiti, natura e conseguenze. Breve notazione alla sentenza n. 93/2021 del C.G.A.R.S.

La lottizzazione consiste nel frazionamento di un terreno in lotti edificabili, ossia in superfici idonee  ad una edificazione sistematica.

L’obiettivo di tale operazione è quello di conferire ad una porzione del territorio comunale un nuovo assetto, utilizzando per la prima volta un’area non ancora urbanizzata, mediante la costruzione di uno o più fabbricati, destinati ad un insediamento edilizio, residenziale o produttivo (cfr. Ministero delle Infrastrutture, circolare n. 1501/1969).

Il C.G.A ha fornito rilevanti chiarimenti in ordine alla configurazione di una lottizzazione abusiva (cfr. sentenza n. 93/2021).

In particolare, la lottizzazione abusiva è considerata quale fenomeno unitario che trascende la consistenza delle singole opere di cui si compone e talora ne prescinde, come nel caso del mutamento di destinazione d’uso di complessi edilizi regolarmente assentiti. Inoltre, la lottizzazione abusiva assume rilevanza giuridica per l’impatto che determina sul territorio, interferendo con l’attività di pianificazione.

Infine, dal fenomeno conseguono rilevanti conseguenze sulla conservazione dei valori paesistici e ambientali, nonché sulla dotazione e il ridimensionamento degli standard edilizi ed urbanistici.

La diversa conformazione materiale che deriva dall’attività di lottizzazione abusiva, se non rimossa, da un lato impedisce la realizzazione del diverso progetto urbanistico stabilito dagli organi preposti al governo del territorio, dall’altro impone l’adeguamento delle infrastrutture esistenti o la realizzazione di nuove, per far fronte al carico urbanistico derivante dalla lottizzazione.

Per quanto riguarda il profilo della conformità urbanistica delle opere, il C.G.A. evidenzia che la verifica della trasformazione realizzata e la sua rispondenza o meno alle previsioni delle norme urbanistiche vigenti, va effettuata con riferimento “non già alle singole opere in cui si è compendiata la lottizzazione”, anche se regolarmente assentite (giacché tale difformità è specificamente sanzionata dagli artt. 31 e ss. d.P.R. n. 380/2001), ma alla complessiva trasformazione edilizia che di quelle opere costituisce il risultato.

Ne deriva che, la conformità può difettare anche nei casi in cui per le singole opere facenti parte della lottizzazione sia stato rilasciato il permesso di costruire (Tar Puglia sent. n. 1168/2016; Cons. St., sez. IV, n. 3381/2012).

In particolare, il C.G.A. sottolinea che l’accertamento della lottizzazione abusiva è finalizzato a garantire il potere comunale di pianificazione, in funzione dell’ordinato assetto del territorio.

Si tratta, inoltre, di un procedimento autonomo e distinto dall’eventuale rilascio, anche successivo, del titolo edilizio. Di conseguenza, nessun rilievo sanante può rivestire il rilascio di un eventuale permesso di costruire, sia ex ante, in presenza di titoli edilizi già rilasciati, sia successivamente, in presenza di concessioni rilasciate in via di sanatoria (Cons. St., sez. IV, n. 3115/2014).

Conseguentemente, secondo il C.G.A., non sarà possibile la sanatoria della lottizzazione abusiva tramite il condono delle “singole unità immobiliari realizzate abusivamente”, “non potendo le singole porzioni di suolo ricomprese nell’area abusivamente lottizzata essere valutate in modo isolato e atomistico, ma in relazione allo stravolgimento della destinazione di zona che ne deriva nel suo complesso” (in tal senso, Cons. St., sez. IV, n. 3381/2012; sez. II, n. 5607/2019; sez. VI, n. 7530/2019).

Orbene, occorre soffermarsi sugli elementi indiziari che consentono di qualificare una lottizzazione come abusiva.

Il C.G.A., con il parere n. 185/2020, ha affermato che sono considerati sufficienti elementi indiziari della lottizzazione abusiva sia il duplice frazionamento della proprietà comune in una pluralità di lotti non utilizzabili a fini agricoli, seguito a brevissima distanza da divisione e plurime vendite, sia la trasformazione urbanistica dell’area destinata a verde agricolo mediante recinzioni, edificazione e creazione di strada e cavidotto Enel al servizio dei vari lotti.

Secondo giurisprudenza consolidata, la lottizzazione abusiva rileva in modo oggettivo e indipendentemente dall’animus dei proprietari investiti dal provvedimento, i quali, sussistendone i presupposti, possono far valere la propria buona fede nei rapporti interni di natura civilistica con i propri danti causa (cfr., ad esempio, Cons. Stato, sez. II, 20 maggio 2019, n. 3215 e 17 maggio 2019, n. 3196; sez. VI, 9 ottobre 2018, n. 5805; sez. IV, 11 luglio 2016, n. 3073).

In conclusione, l’art. 30 del d.P.R. n. 380/2001 mira, in funzione anticipatoria, al ripristino del tessuto urbano violato dalla lottizzazione abusiva in corso, a presidio dell’esigenza di assicurare un ordinato sviluppo del territorio attraverso la salvaguardia del potere di pianificazione urbanistica.

Le vicende di trasferimento del bene non possono elidere la potestà sanzionatoria dell’ente, restando altrimenti vanificata la finalità di tutela perseguita dalla norma.

Avv. Antonino Cannizzo

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Di Antonio Cannizzo

Nasce a Palermo nel 1987 e dopo la maturità Classica si laurea nel 2014 presso l’università degli studi di Palermo, presentando una tesi dal titolo “Le misure precautelari minorili”. Abilitato all’esercizio della professione di Avvocato è regolarmente iscritto all’Albo del Consiglio dell’Ordine degli Avvocati di Termini Imerese ed è Titolare di uno Studio Legale in Bagheria. Nel 2020, insieme all'Avv. Fiasconaro, fonda il blog "Urbanistica in Sicilia". Nel 2021 consegue un master di 1° livello in diritto urbanistico discutendo una tesi dal titolo "Danno da affidamento procedimentale e i profili di giurisdizione".