Piano Casa e condono edilizio: il Tar Catania fa il punto

Poggioreale - Foto di Massimo Tarantino

Il Tar Catania, con la sentenza n. 550 del 19.02.2024, si esprime in ordine al cosiddetto “piano casa”, nell’ipotesi in cui l’immobile oggetto di interventi sia già stato legittimato dal rilascio di un titolo concessorio in sanatoria (condono edilizio).

I fatti

La fattispecie in esame trae origine dalla presentazione (20.01.2022) di un permesso di costruire avente ad oggetto demolizione, ricostruzione e ampliamento, ai sensi dell’art. 3 della L.R. n. 6 del 2010, di un edificio già oggetto di rilascio di due titolo edilizi in sanatoria ai sensi della L. 47/1985 e 724/1994.

Seguiva il provvedimento di rigetto da parte del Comune (07.10.2022) in quanto, a suo giudizio, “l’intervento di demolizione, ricostruzione ed ampliamento contrasta con i dettami della L.R. 6/2010 ed in particolare con l’art. 11, come aggiornato dalla L.R. 2/2022, poiché l’originaria consistenza è stata oggetto di rilascio di concessione edilizia in sanatoria ai sensi della L.R. sul condono edilizio n. 37/85”.

Il quadro normativo di riferimento

Il Tar Catania, in prima battuta, ricostruisce il quadro normativo di riferimento.

Ai sensi dell’art. 11, comma 2, lett. f) della L. R. n. 6 del 2010 – Norme per il sostegno dell’attività edilizia e la riqualificazione del patrimonio edilizio –

  • Gli interventi previsti dalla presente legge non possono riguardare…gli immobili oggetto di condono edilizio nonché di ordinanza di demolizione, salvo quelli oggetto di accertamento di conformità di cui all’articolo 13 della legge 28 febbraio 1985, n. 47, introdotto dall’articolo 1 della legge regionale 10 agosto 1985, n. 37”.
  • Tale disposizione, dapprima modificata dall’articolo 37, comma 1, lettera d), della L.R. n. 23 del 2021 e successivamente sostituita dall’articolo 8, comma 1, lettera d), della L.R. n. 2 del 2022, stabilisce in modo inequivoco, ad avviso del Collegio, che l’intervento di demolizione e ricostruzione di cui all’art. 3 della stessa L.R. n. 6 del 2010, richiesto con l’istanza denegata all’odierno ricorrente dal Comune che resiste in giudizio, non possa riguardare un immobile oggetto di condono edilizio.

Condono ed ordinanza di demolizione

Da un punto di vista squisitamente letterale, deve escludersi che con l’utilizzo della congiunzione “nonché” il Legislatore regionale abbia voluto richiedere la contemporanea presenza dei due requisiti ivi indicati per escludere l’ammissibilità dell’intervento di demolizione e ricostruzione; al contrario, le due fattispecie (immobili oggetto di condono edilizio e immobili sottoposti a ordinanza di demolizione) vengono riportate in successione – costituendo parte di una elencazione – e sono da considerarsi disgiuntamente, risultando sottoposte entrambe alla limitazione disposta dalla sopra citata norma.

Sotto il profilo logico-sistematico, tale interpretazione risulta essere l’unica sostenibile, posto che – come è noto – l’ordinanza di demolizione trova il suo presupposto nella commissione di un illecito edilizio, così come nell’adozione di un diniego di condono (a fronte del quale, peraltro, l’ordine di demolizione può costituire un atto dovuto). Sarebbe illogico, conseguentemente, ritenere che con la norma in esame si sia voluto restringere l’operatività degli artt. 2 e 3 della L.R. 6/2010 alle astratte ipotesi in cui un immobile, dapprima sanato tramite condono edilizio, sia stata in seguito raggiunto da un’ordinanza di demolizione.

Invero, ove l’intento della norma fosse stato quello di considerare concorrenti tali requisiti, limitando la restrizione agli immobili oggetto di ordinanza di demolizione e, in seguito, condonati, le due categorie di immobili sarebbero state, quantomeno, riportate in modo opposto (invertendosi l’ordine di menzione invece previsto dalla disposizione).

Non può sfuggire, peraltro, che nel fare “salvo quelli oggetto di accertamento di conformità di cui all’articolo 13 della legge 28 febbraio 1985, n. 47, introdotto dall’articolo 1 della legge regionale 10 agosto 1985, n. 37”, si sia voluto innestare nella norma un’eccezione riguardante soltanto taluni degli immobili citati nella proposizione principale, ossia i soli immobili oggetto di ordinanza di demolizione.

Ove infatti fosse da accogliersi la tesi ermeneutica sostenuta dal ricorrente, tra gli immobili oggetto di accertamento di conformità sarebbero esclusivamente da annoverarsi quelli i quali abbiano beneficiato di un condono e, allo stesso tempo, siano stati oggetto di ordinanza di demolizione.

Portata alle estreme conseguenze, tale errata impostazione esegetica condurrebbe all’irrazionale risultato ultimo di ritenere che il Legislatore abbia voluto, dapprima, restringere la limitazione ai soli immobili per i quali ricorra il duplice requisito previsto dalla proposizione principale, facendola venir meno del tutto ove, in presenza di entrambi i detti requisiti, si registri l’ulteriore compresenza del requisito dell’accertamento di conformità indicato dalla proposizione subordinata.

Ben più logico è, allora, sostenere che nel far ricorso al pronome “quelli” in apertura di proposizione subordinata si sia voluto far riferimento – piuttosto – ai soli cespiti immobiliari (da tenere distinti da quelli per i quali si sia già formata una sanatoria edilizia, ossia un condono) che sono stati raggiunti da un’ordinanza di demolizione, la cui valenza ostativa all’applicazione degli artt. 2 e 3 della L.R. 6/2010 viene ragionevolmente meno in presenza della doppia conformità urbanistica, la quale viene raggiunta in presenza di un accertamento in conformità.

L’accertamento in conformità, in definitiva, è da considerarsi quale forma di sanatoria alternativa a quella a cui si addiviene con il condono edilizio, e non può concorrere con essa (come invece implicitamente viene sostenuto dal ricorrente), in quanto i presupposti dei due procedimenti di sanatoria risultano non soltanto diversi ma anche antitetici, atteso che l’uno (condono edilizio) concerne il perdono ex lege per la realizzazione sine titulo abilitativo di un manufatto in contrasto con le prescrizioni urbanistiche (violazione sostanziale), l’altro (sanatoria tramite accertamento in conformità) costituisce l’accertamento ex post della conformità dell’intervento edilizio realizzato senza preventivo titolo abilitativo agli strumenti urbanistici (violazione formale), da appurarsi sia al momento della realizzazione dell’opera che in quello della presentazione della domanda (c.d. “doppia conformità”).

Le premialità volumetriche

A favore di tale interpretazione milita, del resto, anche il carattere generale del divieto di concessione di premialità volumetriche per gli immobili abusivi, espressivo della scelta fondamentale del Legislatore statale di disconoscere vantaggi in caso di abuso e di derogare a tale principio in ipotesi tassative e sovente ribadito dal Giudice costituzionale impegnato a sindacare, con esiti di frequente caducatori, le normative regionali volte ad ampliare tali vantaggi (cfr. Corte Costituzionale, 09/05/2023, n. 90).

La posizione del Tar Catania

Secondo il Tar Catania, in forza delle norme richiamate e dell’interpretazione delle stesse, il Comune avrebbe operato in modo corretto in quanto:

– da ciò deve farsi discendere la legittimità del provvedimento di diniego al rilascio del permesso di costruire avversato, il quale, oltre ad essere stato adottato in coerenza con le disposizioni normative di riferimento e, in particolare, con quanto previsto dall’art. 11, comma 2, lett. f), della L. R. n. 6 del 2010, non è censurabile, ad avviso del Collegio, sotto il profilo dello sviamento, del difetto di istruttoria e di motivazione, o in ultimo, perché manifestamente irragionevole, ingiusto e irrazionale.

– L’Amministrazione comunale procedente ha invero, a seguito di adeguata istruttoria, denegato il titolo edilizio in attuazione di specifiche disposizioni normative che sono state riportate nel provvedimento oggetto di gravame.

Il permesso di costruire, come affermato dalla costante giurisprudenza (ex multis, Cons. Stato sez. IV, 10/07/2023, n. 6715; Cons. Stato, sez. IV, n. 2965 del 2021 e n. 2366 del 2018, nonché sez. VI, n. 6265 del 2018), ha peraltro natura tendenzialmente vincolata, da cui discende che il richiamo alla disciplina normativa dalla cui applicazione viene fatto discendere il suo diniego integra la c.d. giustificazione del provvedimento, sufficiente per dare evidenza delle ragioni giuridiche della decisione, secondo quanto prescritto dall’art. 3, comma 1, della L. n. 241/1990 e dell’art. 3 della L.R. n. 7 del 2019.


Antonio Cannizzo

Di Antonio Cannizzo

Nasce a Palermo nel 1987 e dopo la maturità Classica si laurea nel 2014 presso l’Università degli studi di Palermo, presentando una tesi dal titolo “Le misure precautelari minorili”. Abilitato all’esercizio della professione di Avvocato è regolarmente iscritto all’Albo del Consiglio dell’Ordine degli Avvocati di Termini Imerese ed è Titolare di uno Studio Legale in Bagheria. Nel 2020, insieme all'Avv. Fiasconaro, fonda il blog "Urbanistica in Sicilia". Nel 2021 consegue un master di 1° livello in diritto processuale amministrativo discutendo una tesi dal titolo "Danno da affidamento procedimentale e i profili di giurisdizione". Iscritto all'Associazione degli Avvocati Amministrativisti di Sicilia. Co-Autore del manuale “Abusi Edilizi: accertamento, demolizione e conseguenze economico patrimoniali” edito da Dario Flaccovio Editore. Relatore in molti convegni (cfr. sezione eventi del blog) Ha svolto molti corsi di formazione per la P.A. e per i liberi professionisti in materia di urbanistica ed edilizia regionale