Piscina in zona agricola: analisi giurisprudenziale e casistica.

Le zone agricole sono destinate, quasi esclusivamente, all’esercizio delle attività dirette alla coltivazione dei fondi. Per tale ragione, in tali zone, è prevista una limitata capacità edificatoria.

Nel corso degli anni la giurisprudenza amministrativa ha manifestato delle posizioni oscillanti in merito alla possibilità di realizzare, in tali zone, interventi edilizi non strettamente funzionali all’attività di coltivazione dei campi sul presupposto che, oltre all’attività agricola, tale zona “possiede anche una valenza conservativa dei valori naturalistici venendo a costituire il polmone dell’insediamento urbano ed assumendo per tale via la funzione decongestionante e di contenimento dell’espansione dell’aggregato urbano” (Cons. St. sent. 7144/2019).

Per quanto riguarda, in particolare, la realizzazione di una piscina in zona agricola, si registra un vivace e contrastante dibattito giurisprudenziale. Nel prosieguo verranno indicate le ultime sentenze emesse dai tribunali amministrativi, di primo e di secondo grado, che si sono espresse sulla possibilità, o meno, di poter realizzare una piscina in zona agricola.

Per consultare i precedenti contributi sul medesimo tema:

– Tar Catania sent. sent. 1567/2019:

“il provvedimento della Regione concretizza una disparità di trattamento, non giustificata sotto il profilo paesaggistico, tra imprenditore agricolo, che svolge solo ed esclusivamente attività agricola ex art. 2135 c.c., a cui sarebbe preclusa la realizzazione della piscina, e tutti quei soggetti che, diversamente, svolgendo un’attività di tipo commerciale, avrebbero la possibilità di realizzare la medesima pertinenza richiesta dalla ricorrente nella medesima zona con livello di Tutela 2.”

– Tar Palermo sent. 433/2019:

la giurisprudenza pacificamente riconosce l’assentibilità, in quanto pertinenziale rispetto ad edificio residenziale (elemento incontestato nella fattispecie dedotta, e peraltro risultante documentalmente), della piscina realizzata in zona agricola, finanche in sede di sanatoria (T.A.R. Puglia, Lecce, sez. I, sentenza n. 931/2018): il che a fortiori induce a ritenere legittima la sua realizzazione in sede di rilascio del titolo abilitativo”.

Consiglio di Stato sent. 7735/2021:

l’installazione di una piscina prefabbricata di modeste dimensioni non integra violazione degli indici di copertura che riguardano interventi edilizi, né degli standard, atteso che non aumenta il carico urbanistico della zona, rilevando solo in termini di sistemazione esterna del terreno, e i vani per impianti tecnologici sono sempre e comunque consentiti. Deve, infatti, riconoscersi che una piscina prefabbricata, di dimensioni normali, annessa a un fabbricato ad uso residenziale sito in zona agricola, abbia natura obiettiva di pertinenza e costituisca un manufatto adeguato all’uso effettivo e quotidiano del proprietario dell’immobile principale. Deve altresì riconoscersi la natura di volumi tecnici ai piccoli locali annessi alla piscina contenenti impianti tecnologici”.

– Consiglio di Stato sent. 6998/2021:

l’immobile attoreo ricade in zona E3 – agricola produttiva del PDF di XXX, consiste allo stato in un edificio residenziale con annessi piscina e magazzino, non ha più alcuna vocazione agricolo-produttiva e fu posto in un’area carente di opere d’urbanizzazione primaria (al tempo esisteva solo la strada provinciale e l’allaccio all’acquedotto). Esso non è però una costruzione isolata in area spoglia di altri e consimili edifici, avendo invece partecipato, insieme ad altre costruzioni illecite o illecitamente trasformate, a realizzare un tessuto edilizio lottizzatorio abusivo, che riguardò tutta la zona. In tal caso e per costante giurisprudenza di questo Consiglio, ciò rende irrilevante il fatto che taluni singoli interventi edilizi siano stati sanati col condono o addirittura assentiti dal Comune, occorrendo considerare non le singole porzioni di suolo in modo atomistico, ma lo stravolgimento della destinazione di zona nel suo complesso”.

– Consiglio di Stato sent. 3338/2021:

da quanto sopra discende, altresì, la legittimità dell’accertamento della doppia conformità, attesa la correttezza della qualificazione della piscina, di modeste dimensioni, unitamente ai relativi vani tecnici accessori, come strettamente pertinenziale all’edificio residenziale rurale e funzionale ad un migliore sfruttamento del compendio immobiliare e, quindi, compatibile con la zonizzazione E2 (sulla compatibilità con la zona agricola di una piscina di ridotte dimensioni, inidonea ad alterare in modo significativo l’assetto del territorio e non esorbitante rispetto alle esigenze di un concreto uso normale del soggetto che risiede nell’edificio abitativo rurale, rispettivamente sulla sua qualificabilità sub specie di pertinenza di un’abitazione agricola, v. Cons. Stato, Sez. V, 13 ottobre 1993, n. 1041; id., 16 aprile 2014, n. 1951)”.

– Tar Salerno sent. 2639/2021 che richiama:

T. A. R. Puglia – Lecce, Sez. II, 14/01/2019, n. 40: “deve ritenersi una pertinenza urbanistica anche la piscina prefabbricata annessa a un fabbricato a uso residenziale situato in una zona agricola, costituendo un manufatto adeguato all’uso effettivo e quotidiano del proprietario dell’immobile”;

T. A. R. Liguria, Sez. I, 21/07/2014, n. 1142: “una piscina prefabbricata, di dimensioni normali, annessa ad un fabbricato ad uso residenziale sito in zona agricola, ha natura obiettiva di pertinenza e costituisce un manufatto adeguato all’uso effettivo e quotidiano del proprietario dell’immobile principale. In proposito, nella pianificazione urbanistica il vincolo a verde agricolo assolve essenzialmente la funzione di preservare una determinata area da un’eccessiva espansione edilizia che ne comprometta i valori ambientali, ma non preclude la realizzazione di specifici manufatti aventi una destinazione non agricola, ove gli stessi non rechino turbativa all’assetto territoriale, risultando ininfluente che l’opera realizzata (nella specie, una piscina scoperta) non sia destinata al servizio di una residenza rurale in senso stretto”;

Consiglio di Stato, Sez. V, 16/04/2014, n. 1951: “ai sensi dell’art. 7 comma 2 lett. a) d. l. 23 gennaio 1982 n. 9, convertito nella l. 25 marzo 1982 n. 94, la piscina prefabbricata, di dimensioni normali, annessa ad un fabbricato ad uso residenziale sito in zona agricola, ha natura obiettiva di pertinenza e costituisce un manufatto adeguato all’uso effettivo e quotidiano del proprietario dell’immobile principale”;

Consiglio di Stato 6644/2019:”l’installazione di una piscina che non abbia dimensioni rilevanti, realizzata in una proprietà privata a corredo esclusivo della stessa, deve considerarsi alla stregua di una pertinenza esclusiva dell’immobile esistente, essendo destinata a servizio dello stesso e secondo cui tali considerazioni non possono che estendersi alle opere di sistemazione ed a quelle concernenti i locali di servizio”;

Cassazione penale, Sez. III, 14/07/2016, n. 52835: “una piscina posta al servizio esclusivo di una residenza privata legittimamente edificata non è di per sé estranea al concetto di “pertinenza urbanistica”.

La relazione con la costruzione preesistente deve essere, in ogni caso, non di integrazione ma “di servizio”, allo scopo di renderne più agevole e funzionale l’uso; sicché non potrebbe ricondursi alla nozione in esame la realizzazione di una piscina privata che, per le sue caratteristiche oggettive, fosse suscettibile di utilizzazione (anche economica) autonoma. Il manufatto pertinenziale, inoltre: a) deve accedere ad un edificio preesistente edificato legittimamente; b) deve necessariamente presentare la caratteristica della ridotta dimensione anche in assoluto, a prescindere dal rapporto con l’edificio principale; c) non deve essere in contrasto con gli strumenti urbanistici”.

– Tar Salerno sent. 2035/2021:

“(…) la perdita della vocazione agricola, mancando una valutazione in concreto dell’opera, alla stregua del principio, più volte affermato dal giudice d’appello, secondo cui l’installazione di una piscina che non abbia dimensioni rilevanti, realizzata in una proprietà privata a corredo esclusivo della stessa, deve considerarsi alla stregua di una pertinenza esclusiva dell’immobile esistente, essendo destinata a servizio dello stesso (cfr. Cons. Stato, Sez. VI, 3 ottobre 2019, n. 6644 e Sez. V, 16 aprile 2014, n. 1951), dal che deriva il principio per cui la piscina pertinenziale è compatibile con la destinazione agricola della zona, laddove essa costituisca una legittima pertinenza dell’edificio residenziale principale (cfr. T.A.R. Puglia, Lecce, Sez. I, sentenza n. 931/2018)”;

– Tar Roma sent. 8921/2021:

la realizzazione di una piscina in un complesso immobiliare esistente, in quanto concreta un intervento edilizio ex novo, richiede il rilascio di un’autonoma concessione edilizia, ancorché essa si presenti interrata, non potendo essere ricompresa nel regime urbanistico delle pertinenze, atteso che non è necessariamente complementare all’uso delle abitazioni”; ciò in quanto “la piscina non è solo una attrezzatura per lo svago, ma innanzi tutto una struttura di tipo edilizio che incide invasivamente sul sito in cui viene realizzata, con la conseguenza che per la sua realizzazione occorre munirsi del relativo titolo ad aedificandum” (così T.a.r. Lazio, sez. I-quater, 11 luglio 2016, n. 7920; v. anche, più di recente, T.a.r. Campania 26 gennaio 2021, n. 527, secondo cui la piscina “dà luogo ad una struttura edilizia che trasforma permanentemente il sito di relativa ubicazione mediante il previo sbancamento, e, poi, la costruzione della vasca” (Tar Roma 8921/2021).

– Consiglio di Stato sent. 6068/2019:

in dipendenza di ciò, quindi, era stato nella specie affermato che la posa in opera di una piscina prefabbricata di normali dimensioni costituisce pertinenza di un’abitazione agricola (cfr. sul punto Cons. Stato Sez. V, 13 ottobre 1993, n.1041).In coerenza con tale indirizzo, anche con riguardo all’attuale assetto normativo, la giurisprudenza di questo Consiglio di Stato seguita a tutt’oggi ad affermare, in linea di principio, la natura pertinenziale di tale tipologia di opere (cfr. al riguardo, ad es., Cons. Stato, Sez. V, 16. Aprile 2014, n. 1951, secondo cui – per l’appunto – l’installazione di una piscina prefabbricata di modeste dimensioni rientra nell’ambito delle pertinenze e non integra violazione né degli indici di copertura né degli standard, atteso che non aumenta il carico urbanistico della zona e che i vani per impianti tecnologici sono sempre e comunque consentiti)”.

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Antonio Cannizzo

Di Antonio Cannizzo

Nasce a Palermo nel 1987 e dopo la maturità Classica si laurea nel 2014 presso l’Università degli studi di Palermo, presentando una tesi dal titolo “Le misure precautelari minorili”. Abilitato all’esercizio della professione di Avvocato è regolarmente iscritto all’Albo del Consiglio dell’Ordine degli Avvocati di Termini Imerese ed è Titolare di uno Studio Legale in Bagheria. Nel 2020, insieme all'Avv. Fiasconaro, fonda il blog "Urbanistica in Sicilia". Nel 2021 consegue un master di 1° livello in diritto processuale amministrativo discutendo una tesi dal titolo "Danno da affidamento procedimentale e i profili di giurisdizione". Iscritto all'Associazione degli Avvocati Amministrativisti di Sicilia. Co-Autore del manuale “Abusi Edilizi: accertamento, demolizione e conseguenze economico patrimoniali” edito da Dario Flaccovio Editore. Relatore in molti convegni (cfr. sezione eventi del blog) Ha svolto molti corsi di formazione per la P.A. e per i liberi professionisti in materia di urbanistica ed edilizia regionale