Piscina prefabbricata realizzata entro i 150 metri dalla battigia. I chiarimenti del C.G.A.

Il vincolo di inedificabilità assoluta, ex art. 15 della l.r. 78/1976, trova incondizionata applicazione, ad eccezione delle zone A e B, oltre che per le opere che siano finalizzate alla diretta fruizione del mare.

Con il presente contributo si cercherà di comprendere se una piscina prefabbricata possa essere annoverata tra le opere “finalizzate alla diretta fruizione del mare”.

Secondo il C.G.A., sent. n. 64 del 26 gennaio 2021, una piscina prefabbricata, di ridotte dimensioni, benché facilmente rimovibile, non rientra, con tutta evidenza, tra le opere o i manufatti che consentano il superamento del vincolo assoluto di immutabilità della fascia di territorio ove il mare si incontra con la terra.Inoltre, la piscina in questione non presenta le caratteristiche della pertinenza.

Su tale ultimo assunto, il C.G.A.ha chiarito che “il concetto di pertinenza implica che l’opera debba essere preordinata ad un’esigenza effettiva dell’edificio principale, al cui servizio deve essere posta in via funzionale ed oggettiva.”

Si tratta di un vincolo insieme soggettivo e oggettivo.

L’opera non deve “aggiungere” un autonomo manufatto all’immobile principale e non deve ricadere su un’area diversa ed ulteriore rispetto a quella già occupata dal precedente edificio.

A sostegno di quanto affermato, viene richiamata la giurisprudenza del Consiglio di Stato.

– Sent. n. 3807/2019 “Non osta a tale conclusione il fatto che, sotto il profilo civilistico, tali opere possano essere qualificate come pertinenze, in quanto, secondo pacifico indirizzo giurisprudenziale di questo Consiglio, la qualifica di pertinenza urbanistica è applicabile soltanto ad opere di modesta entità e accessorie rispetto ad un’opera principale, ma non anche opere che, dal punto di vista delle dimensioni e della funzione, si connotino per una propria autonomia rispetto all’opera cosiddetta principale e non siano coessenziali alla stessa”.

– Sent. n. 1155/2017 “La qualifica di pertinenza urbanistica è applicabile soltanto ad opere di modesta entità e accessorie rispetto ad un’opera principale, quali ad esempio i piccoli manufatti per il contenimento di impianti tecnologici et similia, ma non anche opere che, dal punto di vista delle dimensioni e della funzione, si connotino per una propria autonomia rispetto all’opera cosiddetta principale e non siano coessenziali alla stessa, tale, cioè, che non ne risulti possibile alcuna diversa utilizzazione economica”.

Chiarito tale aspetto, il C.G.A. evidenzia che “è priva di rilievo l’osservazione che la piscina di cui si tratta inerisce ad un immobile già legittimamente assentito. Ogni titolo edilizio che attiene ad immobili che ricadono in ambiti territoriali vincolati deve essere interpretato in termini decisamente rigorosi e restrittivi”.

Deve presumersi che gli originari titoli abilitativi rappresentino il punto di massimo equilibrio che possa essere raggiunto a seguito della ponderazione degli interessi contrapposti, che non può tollerare alcuna modificazione a seguito della realizzazione di ulteriori volumi, sbancamenti o opere aggiuntive.

La verifica del superamento o meno del punto di equilibrio comporta la necessità, eventualmente, dell’ulteriore permesso di costruire che certifichi la compatibilità urbanistica anche del nuovo “manufatto edilizio” che si aggiunge all’edificio principale.

La citata verifica spetta unicamente al Comune.

– Il parere della Soprintendenza.

L’eventuale parere reso dalla Soprintendenza, cui spetta verificare solo il profilo paesaggistico, non sostituisce l’onere decisionale che spetta unicamente all’Ente locale cui è demandata la verifica finale sulla compatibilità urbanistica dei manufatti che si intendono realizzare.

Il giudizio della Soprintendenza è posto a tutela di un aspetto specifico (il paesaggio), al Comune è affidato il compito della “lettura” complessiva del territorio, che la dottrina considera terminale necessario di ogni attività umana e quindi oggetto di una pluralità di discipline pubbliche finalizzate ad assicurarne al tempo stesso la conservazione, la fruizione pubblica e l’ottimale utilizzazione da parte di tutti i membri della collettività di riferimento.

– Il concetto di ristrutturazione edilizia “essenziale”

Le argomentazioni appena esposte devono far ritenere infondata anche la deduzione che vorrebbe qualificare la realizzazione della piscina quale intervento di ristrutturazione edilizia eseguibile ai sensi dell’art. 15, l.r. n. 78/1976.

Nelle zone vincolate ogni ristrutturazione edilizia deve considerarsi “essenziale” e pertanto necessita del permesso di costruire, per costante giurisprudenza del giudice amministrativo.

Avv. Antonino Cannizzo

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Antonio Cannizzo

Di Antonio Cannizzo

Nasce a Palermo nel 1987 e dopo la maturità Classica si laurea nel 2014 presso l’università degli studi di Palermo, presentando una tesi dal titolo “Le misure precautelari minorili”. Abilitato all’esercizio della professione di Avvocato è regolarmente iscritto all’Albo del Consiglio dell’Ordine degli Avvocati di Termini Imerese ed è Titolare di uno Studio Legale in Bagheria. Nel 2020, insieme all'Avv. Fiasconaro, fonda il blog "Urbanistica in Sicilia". Nel 2021 consegue un master di 1° livello in diritto processuale amministrativo discutendo una tesi dal titolo "Danno da affidamento procedimentale e i profili di giurisdizione".