Recupero sottotetti: a quali condizioni ?

Recupero sottotetti: a quali condizioni ?

L’art. 18, rubricato “Norme per il contenimento del consumo di nuovo territorio”, stabilisce, al secondo comma: “Negli edifici destinati in tutto o in parte a residenza è consentito il recupero volumetrico a solo scopo residenziale dei sottotetti, delle pertinenze, dei locali accessori e dei seminterrati esistenti fatta eccezione delle pertinenze relative ai parcheggi di cui all’articolo 18 della legge 6 agosto 1967, n. 765, come integrato e modificato dall’articolo 31 della legge regionale 26 maggio 1973, n. 21. Il recupero volumetrico è consentito anche con la realizzazione di nuovi solai o la sostituzione dei solai esistenti”; il successivo comma precisa: “Si definiscono come sottotetti i volumi sovrastanti l’ultimo piano degli edifici ed i volumi compresi tra il tetto esistente ed il soffitto dell’ultimo piano dei medesimi edifici. Si definiscono pertinenze, locali accessori e seminterrati, i volumi realizzati al servizio degli edifici, anche se non computabili nella volumetria assentita degli stessi”.

La disciplina che prevede il recupero abitativo dei sottotetti (v. art.18 della L.R. 4/2003; art. 5 della L.R. 16/2016) lo consente, in via eccezionale, solo per gli immobili “regolarmente realizzati”.

Né vale a superare tale conclusione il richiamo alla cd. “sanatoria sostanziale”. E invero il permesso di sanatoria è un provvedimento tipico – la cui applicazione è disciplinata dall’art. 36 del D.P.R. n. 380 del 2001 (in precedenza, dall’art. 13 della L. n. 47 del 1995) – senza che sia possibile l’estensione di tale potere al di fuori dei presupposti (cd. “doppia conformità”). La c.d. sanatoria giurisprudenziale rappresenta oggi una tesi considerata ampiamente recessiva nella più recente giurisprudenza (cfr. Cons. Stato, sez. IV, 31 luglio 2018 n. 4690) alla luce del chiaro dettato normativo dell’art. 36 del D.P.R. n. 380 del 2001. Infatti, tale disciplina postula la conformità dell’intervento edilizio, per il quale si chiede l’accertamento, alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dell’intervento che al momento di presentazione della domanda. La c.d. sanatoria giurisprudenziale “non trova, pertanto, fondamento alcuno nell’ordinamento positivo, contrassegnato invece dai principi di legalità dell’azione amministrativa e di tipicità e nominatività dei poteri esercitati dalla pubblica amministrazione, con la conseguenza che detti poteri, in assenza di espressa previsione legislativa, non possono essere creati in via giurisprudenziale, pena la violazione del principio di separazione” (Tar Palermo sentenza n. 2012 del 2021).

Altra questione affrontata dai Giudici Amministrativi è quella del rapporto tra tale normativa – da un lato – e l’articolo 4 della legge regionale n. 37 del 1985, nonché l’articolo 16 della legge n. 457 del 1978 – dall’altro; la domanda che ci si è posti è se la disciplina in tema di recupero abitativo dei sottotetti risulti comunque derogatoria rispetto a quella in tema di determinazione delle variazioni essenziali ai fini urbanistici ed edilizi, nonché rispetto a quella in tema di edilizia sovvenzionata (sì da prevalere in ogni caso in ipotesi di potenziale contrasto con queste ultime).

La risposta è stata negativa (Cga sentenza n. 495 del 2020)

Sulla base di un attento esame dell’articolo 18 della legge regionale n. 4 del 2003, emerge come la possibilità di operare il recupero abitativo “in deroga alle norme vigenti” sia espressamente ammessa nel solo caso di recupero abitativo “delle pertinenze, dei locali accessori e dei seminterrati” (comma 6 dell’articolo in esame). Al contrario, tale capacità derogatoria non è contemplata per il caso del recupero abitativo dei sottotetti di cui al precedente comma 4.

Trattandosi di delimitare l’ambito di applicazione di disposizioni dall’espressa valenza derogatoria, è evidente che alle stesse non possa che essere fornita un’interpretazione di carattere testuale, con preclusione di qualunque opzione di carattere estensivo o analogico.

Pertanto, già in base al richiamato dato testuale deve riconoscersi che alla disciplina regionale in tema di recupero abitativo dei sottotetti non può essere riconosciuta valenza derogatoria rispetto a quella in tema di determinazione delle variazioni essenziali di cui all’articolo 4 della legge regionale n. 37 del 1985, nonché rispetto a quella in tema di edilizia sovvenzionata di cui all’articolo 16 della legge n. 457 del 1978.

Il Collegio ha anche richiamato al riguardo il parere reso dall’Assessorato regionale Territorio ed Ambiente, secondo cui in tanto la disciplina regionale in tema di recuperi abitativo dei sottotetti (articolo 18, cit.) può ritenersi riferibile anche alle ipotesi di edilizia convenzionata e sovvenzionata, “in quanto non venga pregiudicato lo stato giuridico dell’immobile e cioè non vengano modificate le caratteristiche tipologiche dell’edilizia convenzionata e sovvenzionata fissata [dalle pertinenti] norme di settore”.

Si è posto poi il problema se la disciplina sia applicabile anche ai volumi aperti.

Secondo il Tar Palermo (sentenza n. 2265 del 2019) le pertinenze, i locali accessori ed i seminterrati che possono essere recuperati a scopo residenziale sono solo quelli che rientrano nella nozione di volumi e deve ritenersi che il legislatore abbia inteso riferirsi solo al “volume chiuso”. Ciò si ricava dalla lettura sistematica dell’intero articolo.

Il legislatore regionale, invero, significativamente individua, tra le possibilità concrete di intervento, quelle che presuppongono appunto l’esistenza di un “volume chiuso”, ancorché non computabile ai fini della volumetria assentita: segnatamente si prevede, infatti, la realizzazione di nuovi solai (comma 2 art. 18 cit.), ovvero l’apertura di finestre, lucernari e terrazzi esclusivamente per assicurare l’osservanza dei requisiti di aeroilluminazione (comma 7). Nei medesimi termini depone, altresì, la lettura del comma 10 del medesimo art.18, laddove si stabilisce che “Il recupero abitativo di cui al presente articolo è consentito solo ove risultino completati anche i prospetti dell’intero edificio e delle relative pertinenze”.

Avv. Vittorio Fiasconaro

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Vittorio Fiasconaro

Di Vittorio Fiasconaro

Laureato nel 1991, consegue il dottorato di ricerca in Filosofia del Diritto nel 1997. Nel 1994 si iscrive all’Albo. Dal 1996 al 2007 dirige, dopo aver vinto il concorso, l’Ufficio Legale del Comune di Pantelleria (TP) e poi quello del Comune di Bagheria (PA). Dal 2004 al 2011 insegna Diritto Amministrativo e Diritto Processuale Amministrativo alla Scuola Sant’Alfonso di Palermo. Nel 2009 si iscrive all’Albo degli avvocati esercenti innanzi alla Corte di Cassazione. Oggi fa parte del Foro di Termini Imerese. Ha al suo attivo centinaia di giudizi in cui si e’ costituito dinanzi alla Giurisdizione Amministrativa. Nel 2022 ha conseguito il perfezionamento in "Diritto del Paesaggio" presso l'Università di Padova.