Recupero dei sottotetti: norme applicabili e questioni problematiche

Foto di Emilia Machì

Il recupero dei sottotetti consente di ampliare gli spazi e, conseguentemente, di fare aumentare il valore economico di un determinato immobile.

Il Tar Palermo nella sentenza n. 1125, emessa il 31.03.2022, si è soffermato sui limiti e sulle condizioni che consentono di “recuperare” gli spazi dei sottotetti.

La vicenda in commento trae origine dalla presentazione di un permesso di costruire in sanatoria (nel 2020), volto a regolarizzare degli interventi realizzati nel 2005, comprensivo, tra l’altro, del recupero volumetrico del sottotetto preesistente.

All’esito della fase istruttoria, l’Amministrazione ha emanato un provvedimento di diniego successivamente impugnato.

A giudizio del ricorrente, la questione centrale dell’intera vicenda ruota intorno alla non corretta applicazione dell’art. 5 della l.r. 16/2016 ad opera della P.A.

Secondo il Tar Palermo, al caso di specie, non è applicabile l’art. 5 della l.r. 16/2016 bensì l’art. 18 della l.r. n. 4/2003, “norma di contenuto in buona parte analogo a quello dell’art. 5 innanzi citato”; a sostegno di tale interpretazione viene evidenziato che:

a) l’intervento è stato effettuato nel 2005 (pertanto, in vigenza della L.R. n. 4/2003);

b) la richiesta di permesso di costruire in sanatoria è stata presentata il 24 gennaio 2020 e il provvedimento di diniego è stato emanato il 22 ottobre 2020 (pertanto, in vigenza di tale legge, abrogata solo con l’art. 23, co. 1, lett. b, L.R. n. 23/2021).

Secondo il Tar Palermo “il recupero dei sottotetti va qualificato come ristrutturazione edilizia e non come manutenzione straordinaria o restauro”.

Tale conclusione trova conferma sia nella norma invocata dal ricorrente (art. 5, L.R. n. 16/2016) che in quella ritenuta applicabile dal Tar, ossia l’art. 18, L.R. n. 4/2003, il quale ha ulteriormente precisato che “sarebbe, pertanto, illogico non qualificare come “ristrutturazione” l’intervento compiuto dai ricorrenti solo perché effettuato in vigenza dell’anzidetta L.R. n. 4/2003, anche tenuto conto della circostanza che altre leggi regionali di analogo tenore hanno qualificato detti interventi nell’ambito della ristrutturazione edilizia (cfr. L.R. Veneto, n. 51/2019, su cui si è recentemente pronunciata la Corte Costituzionale con sentenza 31 marzo 2021, n. 54)”.

Infine, nella sentenza in commento, il Tar Palermo analizza il rapporto tra le disposizioni contenute nella legge regionale e le previsioni contenute all’interno di un piano attuativo comunale soffermandosi, in particolare, su una eventuale configurabilità di una deroga delle prime a favore delle seconde e viceversa.

Su tale ultimo aspetto è stato osservato quanto segue.

– “Il Collegio è consapevole che autorevole giurisprudenza amministrativa, in sede di parere sul ricorso straordinario al Presidente della Regione siciliana, ha ammesso la possibilità di disapplicare le norme comunali in materia di indici di inedificabilità con riguardo alla disciplina di recupero dei sottotetti di cui all’art. 5, L.R. n. 16/2016 (C.g.a.r.s., sez. riun., 29 luglio 2021, n. 267, in merito a un’interpretazione restrittiva, data da un comune, sulle esigenze abitative sottese al recupero dei sottotetti).

– Questa Sezione ha, in passato, affermato la natura derogatoria della suddetta norma rispetto alle previsioni di piano e che la disposizione de qua non avrebbe alcuna concreta funzione se si richiedesse il rispetto della disciplina edilizia vigente nel territorio.

– Cionondimeno, il Collegio ritiene che, nel caso di specie, non possa trovare seguito un simile orientamento. Si consideri che l’immobile in questione si trova in zona “A”.

– Con riguardo a tale zona è la stessa legislazione regionale a prevedere una disciplina più stringente in materia di recupero dei sottotetti. L’art. 18, co. 7, L.R. n. 4/2003, infatti, prevede che, per gli interventi da effettuare nelle zone territoriali omogenee “A”, di cui all’articolo 2 del decreto ministeriale 2 aprile 1968, n. 1444, i comuni possono adottare apposita regolamentazione in variante al vigente regolamento edilizio comunale entro il termine di centottanta giorni dalla data di entrata in vigore della citata legge.

– Una disposizione di analogo tenore è contenuta nell’art. 5, L.R. n. 16/2016, che richiede, peraltro, l’assenza di piani attuativi per l’adozione della suddetta variante”.

Orbene, nel caso di specie, risulta che l’immobile è situato in zona “A”, che il comune non ha adottato la regolamentazione in variante di cui al menzionato art. 18, co. 7, L.R. n. 4/2003 e che le prescrizioni di piano non consentono interventi di ristrutturazione edilizia, qual è il recupero dei sottotetti. Per tale ragione, il Tar Palermo ha confermato il provvedimento negativo emesso dalla P.A.

Avv. Antonino Cannizzo

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Antonio Cannizzo

Di Antonio Cannizzo

Nasce a Palermo nel 1987 e dopo la maturità Classica si laurea nel 2014 presso l’università degli studi di Palermo, presentando una tesi dal titolo “Le misure precautelari minorili”. Abilitato all’esercizio della professione di Avvocato è regolarmente iscritto all’Albo del Consiglio dell’Ordine degli Avvocati di Termini Imerese ed è Titolare di uno Studio Legale in Bagheria. Nel 2020, insieme all'Avv. Fiasconaro, fonda il blog "Urbanistica in Sicilia". Nel 2021 consegue un master di 1° livello in diritto processuale amministrativo discutendo una tesi dal titolo "Danno da affidamento procedimentale e i profili di giurisdizione".