Sottotetto e qualificazione come vano tecnico

Cefalù - Foto di Massimo Tarantino

Il Regolamento edilizio di un Comune esclude la computabilità, nella cubatura, dei sottotetti non abitabili a condizione che la loro altezza non superi mt. 2,30, per cui il non superamento dell’altezza tra l’estradosso del solaio piano e il colmo del tetto a falde consente la non computabilità laddove i sottotetti non siano abitabili.

L’Ente aveva bocciato una istanza di permesso di costruire ritenendo che la cubatura del sottotetto andasse computata.

Il Tar Palermo (con sentenza n. 230 del 2024) ha deciso la controversia dando ragione al Comune.

Sul punto, per consolidata giurisprudenza:

-) “La nozione di vano tecnico identifica locali che hanno la caratteristica per altezza, dimensioni e dotazioni di escludere qualsiasi utilità abitativa, perché destinati esclusivamente agli impianti non installabili all’interno dell’abitazione cui sono asserviti; per potersi parlare di volume tecnico, dunque, occorre trovarsi dinanzi ad un’opera priva di qualsiasi autonomia funzionale, anche solo potenziale, in quanto destinata solo a contenere, senza possibilità di alternative e, comunque, per una consistenza volumetrica del tutto contenuta, impianti serventi di una costruzione principale per essenziali esigenze tecnico – funzionali della medesima; in sostanza, si tratta di impianti necessari per l’utilizzo dell’abitazione che non possono essere ubicati all’interno di questa, quali ad esempio quelli connessi alla condotta idrica, termica, all’ascensore e simili, che si risolvono in semplici interventi di trasformazione senza generale aumento di carico territoriale o di impatto visivo. Pertanto, restano esclusi da tale categoria i locali che presentano indici rivelatori dell’intento di renderli abitabili (quali, ad esempio, locali sottotetto comunicanti con il piano sottostante mediante una scala interna), con la conseguenza che i vani tecnici, di solito irrilevanti, data la loro specifica destinazione, ai fini del calcolo della volumetria del fabbricato cui accedono, concorrono a pieno titolo e per intero a determinarne l’entità quando sono trasformati in spazi idonei all’uso residenziale” (T.A.R. Lombardia, Brescia, Sez. II, 12/06/2019, n.561);

-) “Per individuare la nozione di volume tecnico, come tale escluso dal calcolo della volumetria, occorre fare riferimento a tre parametri: il primo, positivo, di tipo funzionale, dovendo esso avere un rapporto di strumentalità necessaria con l’utilizzo della costruzione; il secondo e il terzo, negativi, ossia ricollegati, rispettivamente, all’impossibilità di soluzioni progettuali diverse e ad un rapporto di necessaria proporzionalità che deve sussistere fra le esigenze edilizie e il volume realizzato; quest’ultimo deve essere completamente privo di una propria autonomia funzionale, anche potenziale, in quanto esclusivamente destinato a contenere gli impianti serventi di una costruzione principale, che non possono essere ubicati all’interno di essa. L’applicazione di tali parametri induce a concludere che i volumi tecnici degli edifici, per essere esclusi dal calcolo della volumetria, non devono assumere le caratteristiche di vano chiuso, utilizzabile e suscettibile di essere abitato (alla luce di tale principio il collegio ha ritenuto nella specie che il sottotetto che ha un’altezza di 3,30 metri, una superficie di 80,10 mq e un volume di 264, 33 mc – pari al 37,5 % del volume dell’edificio – non può qualificarsi come volume tecnico, avendo dimensioni ben più rilevanti di quelle strettamente necessarie a contenere l’impianto tecnico ivi collocato – un serbatoio per l’acqua di dimensioni molto inferiori a quelle del locale -, di cui non è dimostrata la non collocabilità all’interno del fabbricato, ed essendo suscettibile di autonomo uso funzionale)” (T.A.R. Veneto, Sez. II, 19/06/2019, n.746).

Dunque, perché si abbia un vano tecnico, è necessario che questi, per altezza, dimensioni e dotazioni, escluda qualsiasi utilità abitativa e dunque possa essere destinato esclusivamente agli impianti non installabili all’interno dell’abitazione cui è asservito e, in tale ottica, deve essere inteso il richiamo agli indici rivelatori della giurisprudenza.

Pertanto, esso per un verso deve avere un rapporto di strumentalità necessaria con l’utilizzo della costruzione e, per altro deve risultare impossibile una soluzione progettuale diversa e deve sussistere un rapporto di necessaria proporzionalità fra le esigenze edilizie e il volume realizzato.

Nel caso controverso, l’altezza di mt. 2,30 rilevata non ne impediva l’utilizzo a fini abitativi mentre il fatto di essere il vano dotato di finestre, unitamente alla significativa cubatura (mc 1.400), e tali caratteristiche nel loro complesso possono deporre per non escludere che possa essere destinato in via esclusiva agli impianti non installabili nell’abitazione.

In generale poi il Tar ha ricordato che gli “indicatori” (forniti dalla giurisprudenza) dell’intenzione di rendere abitabile il volume sono : altezza sproporzionata del locale, suddivisione in vani distinti e comunicanti con il piano sottostante mediante scale interne, presenza di finestre, nell’installazione di servizi igienici di dimensioni notevoli, di impianti di riscaldamento ed elettrico, ecc.).

Avv. Vittorio Fiasconaro


Vittorio Fiasconaro

Di Vittorio Fiasconaro

Laureato nel 1991, consegue il dottorato di ricerca in Filosofia del Diritto nel 1997. Nel 1994 si iscrive all’Albo. Dal 1996 al 2007 dirige, dopo aver vinto il concorso, l’Ufficio Legale del Comune di Pantelleria (TP) e poi quello del Comune di Bagheria (PA). Dal 2004 al 2011 insegna Diritto Amministrativo e Diritto Processuale Amministrativo alla Scuola Sant’Alfonso di Palermo. Nel 2009 si iscrive all’Albo degli avvocati esercenti innanzi alla Corte di Cassazione. Oggi fa parte del Foro di Termini Imerese. Ha al suo attivo centinaia di giudizi in cui si e’ costituito dinanzi alla Giurisdizione Amministrativa. Nel 2022 ha conseguito il perfezionamento in "Diritto del Paesaggio" presso l'Università di Padova.