Come accertare lo stato legittimo di un immobile. I chiarimenti del Tar Palermo

Il Tar Palermo ha di recente chiarito quali siano i criteri per accertare il c.d. stato legittimo di un immobile (sent. 722 del 09.03.2023) e quale sia il rapporto tra quest’ultimo e i titoli edilizi rilasciati in precedenza.

Stato legittimo e titoli edilizi

Secondo il Tar Palermo “l’ordinamento non prevede un procedimento finalizzato ad ottenere dal Comune un’attestazione della regolarità edilizia di un manufatto – paragonabile alla certificazione di destinazione urbanistica – poiché, di regola, la stessa si deve ricavare dai titoli abilitativi che ne hanno consentito la realizzazione (T.A.R. Lombardia, Milano, 8 novembre 2021, -OMISSIS-470) ma “è altrettanto vero che le precedenti determinazioni della P.A. assumono rilevanza laddove lo stato legittimo del fabbricato sia desumibile dall’accertamento (epoca di realizzazione) e dalla valutazione di un fatto che – in assenza di false rappresentazioni o dichiarazioni del privato-istante – l’amministrazione ha valutato o avrebbe dovuto valutare in ossequio agli obblighi sulla stessa gravanti” (desumibili non solo dal citato art. 18 della l. -OMISSIS-41/1990, ma anche dall’art. 5 del d.P.R. n. 380/2001).

Immobili realizzati in un’epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio – stato legittimo ex factis o ex actis?

Chiarito tale aspetto, viene in rilievo la questione relativa ai criteri di accertamento dello stato legittimo di un immobile realizzato prima dell’obbligo di acquisire il titolo edilizio.

Secondo il Tar Palermo, dalla formulazione dell’attuale art. 9-bis, comma 1-bis, del d.P.R. n. 380/2001, introdotto dall’art. 10, comma 1, lettera d), numero 1), del d.l. 16 luglio 2020, n. 76, convertito, con modificazioni, con l. 11 settembre 2020, n. 120, si ricava il c.d. il divieto di venire contra factum proprium nonché l’effetto preclusivo sull’accertamento di fatti legittimanti l’esistenza di un fabbricato realizzato in un’epoca o in base a circostanze escludenti la necessità di richiedere un titolo autorizzativo o una concessione.

Ed ancora, l’articolo in commento, “detta una regola generale in grado di far superare la fisiologica incertezza che normalmente può predicarsi in capo a fabbricati il cui stato legittimo discenda ex factis e non ex actis.“

Art. 9-bis, comma 1-bis, d.P.R. 380/2001

“(…) per gli immobili realizzati in un’epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio, lo stato legittimo è quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto, o da altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d’archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza, e dal titolo abilitativo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali”,

L’ultimo intervento edilizio

Nella sentenza in commento (Tar Palermo, sent. 722 del 09.03.2023) viene precisato che “lo stato legittimo ex factis del fabbricato, che si perfeziona con il consolidamento del “titolo abilitativo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile”, presuppone un’implicita valutazione e ricostruzione della verosimile consistenza del fabbricato (parametro di giudizio ritenuto sufficiente dalla giurisprudenza amministrativa cfr. Cons. Stato, sez. Vi, 1 giugno 2022, n. 4444) in grado di produrre un effetto preclusivo in capo alle parti coinvolte.”

In conclusione, tale effetto preclusivo si verifica ogni qualvolta l’amministrazione, nell’ambito di un procedimento volto ex professo a valutare e verificare la legittimità ex factis di preesistenze edilizie, si esprima sulla loro conformità in modo espresso – o in modo tacito rimanendo consapevolmente inerte a fronte della formazione di titoli lato sensu abilitativi (tra cui deve annoverarsi anche la C.I.L.A. ecc.) aderendo alla prospettazione del privato-istante.

Avv. Antonino Cannizzo


Antonio Cannizzo
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Di Antonio Cannizzo

Nasce a Palermo nel 1987 e dopo la maturità Classica si laurea nel 2014 presso l’università degli studi di Palermo, presentando una tesi dal titolo “Le misure precautelari minorili”. Abilitato all’esercizio della professione di Avvocato è regolarmente iscritto all’Albo del Consiglio dell’Ordine degli Avvocati di Termini Imerese ed è Titolare di uno Studio Legale in Bagheria. Nel 2020, insieme all'Avv. Fiasconaro, fonda il blog "Urbanistica in Sicilia". Nel 2021 consegue un master di 1° livello in diritto urbanistico discutendo una tesi dal titolo "Danno da affidamento procedimentale e i profili di giurisdizione".