Trasferimento di immobile parzialmente abusivo: quali conseguenze sul piano civilistico?

Pantelleria - Foto di Emilia Machì

La Corte di Cassazione, ordinanza n. 28136 del 27.09.2022, ha affermato che “in caso di demolizione parziale dell’immobile compravenduto, trova applicazione il principio secondo cui la risoluzione può essere pronunciata non quale automatica conseguenza della evizione, ma soltanto quando deve ritenersi, secondo le circostanze, che il compratore non avrebbe acquistato la cosa senza quella parte di cui non è divenuto proprietario“.

L’ordinanza in commento contiene rilevanti precisazioni circa i rimedi di natura civilistica, in ordine alla sopravvenuta scoperta di irregolarità urbanistiche nascoste dal venditore, che avrebbero inevitabilmente inciso sulla volontà dell’acquirente di acquistare quel determinato bene.

In fatto.

Nel 2010 è stato sottoscritto un contratto preliminare di compravendita avente ad oggetto un fabbricato, composto da una un edificio principale e un locale deposito, con annesso terreno circostante di mq 1000. Il locale deposito era stato oggetto di una ordinanza di demolizione da parte del Comune e tale circostanza era stata nascosta dal venditore.

Tale circostanza (scoperta successivamente), secondo l’acquirente, non gli avrebbe consentito il rilascio, da parte della Banca, del mutuo per l’acquisto dell’immobile in commento. Per tale ragione, parte acquirente comunicava a parte venditrice la volontà di risolvere il contratto per inadempimento, domandando la restituzione della caparra e del deposito cauzionale nonché la nullità del preliminare ai sensi degli artt. 1418 e 1325 c.c..

Ne scaturiva un giudizio civile.

I riferimenti normativi.

Secondo la Cassazione: la garanzia per evizione cosiddetta «quantitativa» disciplinata dall’art. 1484 cod. civ. e quella «limitativa» ex art. 1489 cod. civ. (rispettivamente indicate con termini semplificanti, utilizzati in dottrina), hanno certamente un fondamento giuridico unitario nel senso che costituiscono entrambe rimedi apprestati dall’ordinamento giuridico per eliminare nel contratto di vendita lo squilibrio tra le attribuzioni patrimoniali determinato dall’inadempimento del venditore e ripristinare la situazione economica dell’acquirente precedente il contratto.

La domanda di risoluzione per evizione parziale è assicurata dall’art. 1484 cod. civ. con il richiamo al rimedio previsto per la vendita di cosa parzialmente altrui all’art.1480 cod. civ. ed è ugualmente fondata sull’inadempimento del venditore all’obbligazione impostagli dal n.3  dell’art. 1476 cod. civ..

Così costruito, l’art.1484 cod. civ. costituisce perciò applicazione specifica del più generale rimedio della risoluzione per inadempimento ex art.1453 cod. civ., ma rispetto a quest’ultimo offre tutela rafforzativa e non sostitutiva (così Sez. 2, Sentenza n. 14431 del 22/06/2006) perché fondamento comune ai due istituti è la finalità di risolvere l’eventuale crisi del sinallagma conseguente all’inadempimento di una delle parti.

Ciò precisato, deve ancora considerarsi che la garanzia per evizione «quantitativa» consegue al mero fatto obiettivo della perdita del diritto acquistato, indipendentemente dall’eventuale colpa o buona fede del venditore e non è neppure esclusa dalla conoscenza, da parte del compratore, della possibile futura evizione, ove la stessa effettivamente si verifichi (Sez. 2, Sentenza n. 20165 del 18/10/2005; Sez. 6 – 2, Ordinanza n. 20877 del 10/10/2011; Sez. 2, Sentenza n. 5561 del 2015).

Risoluzione.

Individuati i riferimenti normativi, la Cassazione si sofferma sul “rimedio” della risoluzione precisando quanto segue:

  • L’art.1480 cod. civ. come richiamato dall’art.1484 dello stesso codice prevede espressamente che la risoluzione possa essere pronunciata non quale automatica conseguenza della evizione, ma soltanto «quando deve ritenersi, secondo le circostanze, che [il compratore] non avrebbe acquistato la cosa senza quella parte di cui non è divenuto proprietario» (cfr. Sez. 2, Sentenza n. 2890 del 11/05/1984; Sez. 2, Sentenza n. 5336 del 22/02/2019).

La specificazione dettata per la compravendita costituisce del resto, come detto, applicazione del principio generale sancito dall’art.1455 cod. civ., secondo cui «il contratto non si può risolvere se l’inadempimento di una delle parti ha scarsa importanza, avuto riguardo all’interesse dell’altra»: ciò significa che anche nell’evizione parziale, in cui comunque il sinallagma ha avuto parziale attuazione, la gravità dell’inadempimento del venditore deve essere adeguatamente commisurata in riferimento non soltanto all’entità economica della porzione di bene non conseguita, ma anche all’intero programma contrattuale e, cioè, all’interesse e alla finalità concretamente perseguiti con il negozio e alla sua funzione economico-sociale (Sez. 3, Sentenza n. 6355 del 28/11/1981).

Conclusioni

“in caso di demolizione parziale dell’immobile compravenduto, trova applicazione il principio secondo cui la risoluzione può essere pronunciata non quale automatica conseguenza della evizione, ma soltanto quando deve ritenersi, secondo le circostanze, che il compratore non avrebbe acquistato la cosa senza quella parte di cui non è divenuto proprietario“

Avv. Antonino Cannizzo

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Di Antonio Cannizzo

Nasce a Palermo nel 1987 e dopo la maturità Classica si laurea nel 2014 presso l’università degli studi di Palermo, presentando una tesi dal titolo “Le misure precautelari minorili”. Abilitato all’esercizio della professione di Avvocato è regolarmente iscritto all’Albo del Consiglio dell’Ordine degli Avvocati di Termini Imerese ed è Titolare di uno Studio Legale in Bagheria. Nel 2020, insieme all'Avv. Fiasconaro, fonda il blog "Urbanistica in Sicilia". Nel 2021 consegue un master di 1° livello in diritto urbanistico discutendo una tesi dal titolo "Danno da affidamento procedimentale e i profili di giurisdizione".