Immobile abusivo: violazione delle distanze legali e ipotesi di usucapione di una servitù avente ad oggetto il mantenimento delle opere

Breve nota a Cassazione Civ. Ord. 25863/2021

Il contributo in esame ha ad oggetto una recente decisione della Corte di Cassazione relativa al tema della possibilità di acquistare, a titolo di usucapione, una servitù avente ad oggetto il mantenimento di una costruzione a distanza inferiore a quella legale, fissata dal codice civile, dai regolamenti o dagli strumenti urbanistici.

Va in primo luogo osservato che la ratio della previsione delle distanze legali tra costruzioni risiede nell’esigenza di evitare che gli spazi tra le costruzioni possano essere eccessivamente angusti, il che comporterebbe problematiche igienico sanitarie. Al fine di evitare ciò, si prevede, oltre alla possibilità di costruire in aderenza o in appoggio, la necessità che due costruzioni abbiano una distanza minima.

Il caso esaminato dalla Corte riguarda una fattispecie peculiare, perché il supposto diritto di servitù relativo al mantenimento di una costruzione a distanza inferiore a quella legale, inerisce a una costruzione abusiva, in ragione del mancato rilascio del titolo in sanatoria.

La Corte afferma, conformandosi a un orientamento consolidato, che il difetto di titolo abilitativo, nella specie di una concessione edilizia, non impedisce la configurabilità dell’usucapione del diritto di servitù. Si evidenzia, infatti, che il profilo relativo all’assenza del provvedimento abilitativo attiene esclusivamente al versante pubblicistico del rapporto, senza produrre effetti relativamente ai profili civilistici.

Invero, permangono i requisiti necessari affinché si perfezioni la fattispecie acquisitiva, ossia il possesso ad usucapionem.

Nel caso di specie, peraltro, rilevava una concessione edificatoria che consentiva la realizzazione della costruzione a distanza inferiore a quella legale, ossia ai dieci metri prescritti dal D.M. n. 1444 del 1968, art. 9, norme prevalenti sulle diverse determinazioni comunali.

La difesa articolata dal ricorrente verteva sulla ritenuta violazione dell’art. 9 del D.M. n. 1444 del 1968, in quanto l’edificio era realizzato a distanza inferiore a cinque metri, nonché sul fatto che il fabbricato fenestrato di proprietà della controparte fosse abusivo, non sanato.

Il ricorrente chiedeva di ordinare alle controparti di chiudere le aperture rispettando la distanza legale dal confine, sul presupposto che non fosse ravvisabile l’usucapione del diritto di servitù avente ad oggetto il mantenimento della costruzione a distanza inferiore di quella legale, in ragione dell’avvenuta violazione di norme inderogabili quali quelle del D.M. n. 1444 del 1968.

La Corte di Cassazione in primo luogo ha evidenziato come il D.M. n. 1444 del 1968, art. 9, n. 2, emanato in attuazione della L. 6 agosto 1967, n. 765, art. 17, non impone di rispettare in ogni caso una distanza minima dal confine (Cass. Sez. 2, 07/03/2002, n. 3340; Cass. Sez. 2, 19/02/2019, n. 4848), per cui la costruzione realizzata sul confine con la proprietà del ricorrente sarebbe ad esso conforme.

Dunque, considerato che il fabbricato con muro perimetrale finestrato si trovava al confine tra i due fondi, in forza del principio di prevenzione, sarebbe eventualmente il proprietario dell’area confinante che intenda, a propria volta, realizzare una costruzione sul suo terreno a dover realizzare la costruzione ad almeno dieci metri dal muro altrui, mentre nel caso di specie si era costruito a 5.25 metri.

Invero, giurisprudenza pacifica ritiene che il principio di prevenzione ex art. 873 c.c. implica che il soggetto che costruisce per primo può scegliere se realizzare la costruzione a distanza regolamentare dal confine o erigere la stessa sul confine, ma non può, invece, costruire a distanza inferiore dal confine.

Inoltre, il difetto di concessione edilizia non impedisce l’usucapibilità della servitù, perché l’assenza del provvedimento abilitativo attiene esclusivamente al versante pubblicistico del rapporto, senza produrre effetti relativamente ai profili civilistici.

In questo stesso senso si era già espressa la Corte di Cassazione: è ammissibile l’acquisto per usucapione di una servitù avente a oggetto il mantenimento di una costruzione a distanza inferiore a quella fissata dal codice civile o dai regolamenti urbanistici (Cass., sent. n. 18888 dell’8 settembre 2014).

La Cassazione, anche in tale occasione, aveva precisato che l’acquisto per usucapione non è impedito dalla circostanza che rilevasse una costruzione abusiva, in quanto il difetto del titolo abilitativo ha rilievo esclusivamente pubblicistico, senza far venir meno i requisiti del possesso utile ai fini dell’usucapione

La fattispecie riguardava una domanda di condanna nei confronti proprietari del fondo finitimo ad arretrare il loro manufatto, costruito a distanza dal confine inferiore a quella prescritta dal regolamento edilizio locale, oltre al risarcimento dei danni. I convenuti si opponevano alla richiesta affermando di aver acquistato per usucapione ventennale il diritto di mantenere il manufatto a distanza inferiore a quella legale.

Sia il Tribunale che la Corte di Appello avevano ritenuto di condannare i proprietari ad arretrare il manufatto entro le distanze prescritte dal regolamento urbanistico.

Invero, i giudici di merito avevano evocato un orientamento della Cassazione, contrario alla possibilità di ammettere l’acquisto per usucapione di una servitù avente ad oggetto il mantenimento di una costruzione a distanza inferiore a quella fissata dalle norme inderogabili di legge o degli strumenti urbanistici (cfr. Cass. civ. n. 20769/2007).

Immobile realizzato in violazione delle distanze legali e mantenimento dello stesso per usucapione
Il precedente contributo ⬆

La Corte di Cassazione, invece, ha seguito l’orientamento giurisprudenziale più recente che tende in prevalenza a ritenere ammissibile l’acquisto per usucapione di una servitù avente ad oggetto il mantenimento di una costruzione a distanza inferiore a quella fissata dalle norme del codice civile e da quelle dei regolamenti e degli strumenti urbanistici locali (cfr. Cass. civ. 22.2.2010, n. 4240).

La stessa Cassazione ha più volte evidenziato che l’acquisto per usucapione della servitù è ammissibile anche nel caso in cui la costruzione sia abusiva, in quanto il difetto del permesso di costruire esaurisce la sua rilevanza nell’ambito del rapporto pubblicistico, senza incidere sui requisiti del possesso ad usucapione (Corte di Cassazione n. 3979 del 18 febbraio 2013).

Si può, dunque, ritenere configurabile l’acquisto per usucapione del diritto di mantenere l’immobile a distanza inferiore a quella legale. Pertanto, a fronte di una violazione delle distanze legali da parte del proprietario del fondo finitimo, ne consegue l’onere per il proprietario di contestare tempestivamente l’avvenuta violazione.

Avv. Antonino Cannizzo

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Di Antonio Cannizzo

Nasce a Palermo nel 1987 e dopo la maturità Classica si laurea nel 2014 presso l’università degli studi di Palermo, presentando una tesi dal titolo “Le misure precautelari minorili”. Abilitato all’esercizio della professione di Avvocato è regolarmente iscritto all’Albo del Consiglio dell’Ordine degli Avvocati di Termini Imerese ed è Titolare di uno Studio Legale in Bagheria. Nel 2020, insieme all'Avv. Fiasconaro, fonda il blog "Urbanistica in Sicilia". Nel 2021 consegue un master di 1° livello in diritto urbanistico discutendo una tesi dal titolo "Danno da affidamento procedimentale e i profili di giurisdizione".