Varianti e variazioni essenziali: analogie, differenze e incidenza sul costo di costruzione.

Il Tar Catania, nella sentenza in commento, ha precisato che sussistono rilevanti e sostanziali differenze tra il concetto di variante e quello di variazione essenziale.

Tali differenze determinano una diversa qualificazione urbanistica delle opere da realizzare e una diversa quantificazione del costo di costruzione da corrispondere alla Pa.

In ordine al primo profilo, la giurisprudenza innanzi citata ha definito le varianti come le “modificazioni qualitative o quantitative di non rilevante consistenza rispetto al progetto approvato, tali da non comportare un sostanziale e radicale mutamento del nuovo elaborato rispetto a quello oggetto di approvazione, sono soggette al rilascio di permesso in variante, complementare ed accessorio, anche sotto il profilo temporale della normativa operante, rispetto all’originario permesso a costruire.

Le variazioni essenziali, invece, “sono caratterizzate da incompatibilità quali-quantitativa con il progetto edificatorio originario rispetto ai parametri indicati dal richiamato art. 32 del D.P.R. n. 380 del 2001, sono soggette al rilascio di un permesso di costruire del tutto nuovo ed autonomo rispetto al primo, e per esso valgono le disposizioni vigenti al momento di realizzazione della variazione” (Cons. St. 5288/2020).

Dunque, in termini quantitativi, la realizzazione di una variante non comporta uno stravolgimento dell’originario progetto già autorizzato.

La variante essenziale, invece, comporta una modifica incompatibile col disegno globale ispiratore dell’originario progetto edificatorio, sia sotto l’aspetto qualitativo sia sotto l’aspetto quantitativo.

Le differenze evidenziate comportano delle conseguenze anche sul piano economico.

Secondo il Tar Catania, infatti, la presentazione di un nuovo permesso di costruire comporta il calcolo ex novo degli oneri di costruzione; la realizzazione di una variante, invece, determina solo l’adeguamento degli oneri già versati rispetto alle ulteriori, e/o diverse, opere da realizzare.

Nella medesima sentenza viene affermato che il criterio distintivo per qualificare un nuovo intervento edilizio come variazione essenziale o come variante si basa sull’applicazione dei parametri percentuali previsti dall’art. 12 della l.r. n. 16/2016.

In particolare, il Tar Palermo, nella sentenza n. 2264/2019, ha affermato che l’art. 12 della l.r. n. 16/2016 ha individuato quali variazioni essenziali ad un progetto approvato le seguenti ipotesi:

a) un mutamento della destinazione d’uso che implichi altra destinazione non consentita dagli strumenti urbanistici, con variazione degli standard previsti dal D.M. 2 aprile 1968, n. 1444;

b) un aumento della cubatura dell’immobile superiore al 20 per cento;

c) un aumento della superficie utile calpestabile e dell’altezza dell’immobile superiore al 10 per cento;

d) la riduzione dei limiti di distanza dai confini o dai cigli stradali in misura superiore al 10 per cento, rispetto a quelli prescritti;

e) il mutamento delle caratteristiche dell’intervento edilizio, autorizzato su immobili esistenti, rispetto alla classificazione dell’articolo 3 del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, come introdotto dall’articolo 1;

f) la violazione delle norme vigenti in materia di edilizia antisismica, quando la stessa non attenga a fatti procedurali.

Avv. Antonino Cannizzo

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Antonio Cannizzo

Di Antonio Cannizzo

Nasce a Palermo nel 1987 e dopo la maturità Classica si laurea nel 2014 presso l’università degli studi di Palermo, presentando una tesi dal titolo “Le misure precautelari minorili”. Abilitato all’esercizio della professione di Avvocato è regolarmente iscritto all’Albo del Consiglio dell’Ordine degli Avvocati di Termini Imerese ed è Titolare di uno Studio Legale in Bagheria. Nel 2020, insieme all'Avv. Fiasconaro, fonda il blog "Urbanistica in Sicilia". Nel 2021 consegue un master di 1° livello in diritto processuale amministrativo discutendo una tesi dal titolo "Danno da affidamento procedimentale e i profili di giurisdizione".