Convenzione urbanistica e diniego paesaggistico: come opera la risoluzione

Un Comune aveva stipulato una convenzione urbanistica con una società volta al trasferimento in favore dell’Ente di un terreno (da destinare ad opere pubbliche) e in cambio si concedeva una potenzialità edificatoria da attuare su di un altro fondo. Successivamente al trasferimento del terreno, la Soprintendenza bocciava senza condizioni il progetto edificatorio, e il ricorso proposto contro tale decisione veniva rigettato.
La società chiedeva la restituzione del terreno sulla base della applicazione dell’istituto civilistico della c.d. “presupposizione”. A fronte del rigetto della domanda da parte del Tar, proponeva appello al C.g.a. che con la sentenza n. 730 del 2024 è stato in parte accolto.
La pronuncia è interessate perchè analizza il meccanismo di funzionamento della risoluzione della convenzione, nei termini seguenti.
In base ad un principio elaborato dalla Corte di Cassazione ricorre la presupposizione (o condizione non espressa) quando una determinata situazione, di fatto o di diritto, passata, presente o futura, di carattere obiettivo – la cui esistenza, cessazione e verificazione sia del tutto indipendente dall’attività o dalla volontà dei contraenti e non costituisca oggetto di una loro specifica obbligazione – debba ritenersi, pur in mancanza di un espresso riferimento ad essa nelle clausole contrattuali, essere stata tenuta presente dai contraenti medesimi nella formazione del loro consenso, come presupposto avente valore determinante ai fini dell’esistenza e del permanere del vincolo contrattuale. Così intesa, la presupposizione assume rilevanza giuridica, determinando l’invalidità o la risoluzione del contratto, quando la situazione presupposta, passata o presente, in effetti non sia mai esistita e, comunque, non esista al momento della conclusione del contratto, ovvero quando quella contemplata come futura (ma certa) non si verifichi.
In ordine alle conseguenze sul contratto di compravendita immobiliare delle determinazioni delle autorità competenti in materia urbanistica, la medesima Corte ha costantemente affermato che tali determinazioni possono determinare, in applicazione dell’istituto della c.d. presupposizione, la risoluzione del contratto di compravendita di un immobile che le parti abbiano concluso nel comune presupposto della sua edificabilità, sempreché il fatto presupposto non abbia costituito oggetto di espressa regolamentazione negoziale.
Il rilievo della presupposizione resta affidato all’interpretazione della volontà contrattuale delle parti, da compiersi in relazione ai termini effettivi del negozio giuridico dalle medesime stipulato, dovendosi accertare, mediante l’analisi logico – giuridica delle risultanze processuale, se dal contenuto del contratto si evinca che una situazione di fatto considerata, ma non espressamente enunciata dalle parti in sede di stipulazione del medesimo, quale presupposto imprescindibile della volontà negoziale, venga successivamente mutata dal sopravvenire di circostanze non imputabili alle parti stesse, in modo tale che l’assetto che costoro hanno dato ai loro rispettivi interessi venga a trovarsi a poggiare su una base diversa da quella in forza della quale era stata convenuta l’operazione negoziale.
Quanto alle conseguenze sul contratto dell’istituto della presupposizione, la Corte di Cassazione ritiene che ricorra un caso di risoluzione del contratto con effetto ex tunc.

La pronuncia di risoluzione del contratto comporta l’obbligo del contraente di restituire la prestazione ricevuta.
Alla luce di tali principi è stato accolto l’appello laddove è stata contestata la sentenza del Tar per avere fatto non corretta applicazione dell’istituto civilistico della presupposizione; e ciò in quanto il primo Giudice aveva ritenuto che l’evento presupposto costituito dal rilascio del nulla osta della Soprintendenza di Siracusa non fosse configurabile quale circostanza imprevedibile e indipendente dalla volontà dei contraenti e, pertanto, non integrasse una causa risolutiva della convenzione urbanistica.
Il C.g.a. ha osservato che gli elementi costitutivi della presupposizione, quale causa risolutoria dell’accordo negoziale sono:

a) una determinata situazione, di fatto o di diritto, passata, presente o futura, di carattere obiettivo, pur in mancanza di un espresso riferimento ad essa nelle clausole contrattuali, è stata tenuta presente dai contraenti nella formazione del loro consenso, come presupposto avente valore determinante ai fini dell’esistenza e del permanere del vincolo contrattuale;

b) l’esistenza, cessazione e verificazione della situazione sub a) non costituisce oggetto di una specifica obbligazione dei contraenti;

c) il venir meno o il verificarsi della situazione sub a) è del tutto indipendente dall’attività e volontà dei contraenti.

Pertanto, il carattere della imprevedibilità dell’evento presupposto, e quello della sua straordinarietà, non integrano elementi necessari e indefettibili della presupposizione.

Ne è derivato che al fine dell’accertamento degli elementi della presupposizione non può assumere rilievo la circostanza che le parti dell’accordo convenzionale fossero al corrente della sussistenza del vincolo, bensì che entrambe, erroneamente ritenendo la compatibilità del programma edificatorio dell’odierna appellante con il vincolo hanno posto a fondamento del loro accordo (cessione di aree a fronte di riconoscimento di potenzialità edificatorie) il presupposto della edificabilità in concreto delle aree controverse.

Ma tale circostanza, per cause indipendenti dalla volontà dei contraenti, non si è poi verificata, avendo la Soprintendenza negato il nulla osta di competenza con un provvedimento emesso a distanza di circa sei mesi dalla stipula delle due convenzioni urbanistiche.

Si è dunque verificato quell’evento risolutivo ex art. 1467 c.c. che della presupposizione rappresenta l’effetto principale, dovendosi, pertanto, ritenere sciolto l’accordo negoziale formatosi sulla base di un presupposto, comune ad entrambi i contraenti e essenziale per la nascita e la persistenza del sinallagma contrattuale, ormai venuto meno per cause non imputabili alle parti.

E’ stata così accolta la domanda dell’appellante avente ad oggetto la restituzione delle aree cedute al Comune con la convenzione urbanistica.

Avv. Vittorio Fiasconaro

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Vittorio Fiasconaro

Laureato nel 1991, consegue il dottorato di ricerca in Filosofia del Diritto nel 1997. Nel 1994 si iscrive all’Albo. Dal 1996 al 2007 dirige, dopo aver vinto il concorso, l’Ufficio Legale del Comune di Pantelleria (TP) e poi quello del Comune di Bagheria (PA). Dal 2004 al 2011 insegna Diritto Amministrativo e Diritto Processuale Amministrativo alla Scuola Sant’Alfonso di Palermo. Nel 2009 si iscrive all’Albo degli avvocati esercenti innanzi alla Corte di Cassazione. Oggi fa parte del Foro di Termini Imerese. Ha al suo attivo centinaia di giudizi in cui si e’ costituito dinanzi alla Giurisdizione Amministrativa. Nel 2022 ha conseguito il perfezionamento in "Diritto del Paesaggio" presso l'Università di Padova.

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