Veranda abusiva e ordinanza di demolizione: i limiti da non superare

Mondello - Foto di Emilia Machì

Il caso sottoposto ai Giudici è stato il seguente: era stata realizzata una veranda e all’interno del nuovo ambiente realizzato

a) era stata demolita porzione di muratura perimetrale dell’immobile

b) era stata realizzata una cucina in muratura con impianto elettrico e idrico

c) era stato innalzato uno dei muri che delimitava il terrazzo.

Con tali opere la veranda era stata inglobata nell’abitazione cui accedeva.

Il Comune ha ordinato la demolizione di tutte le opere, inclusa la veranda.

La questione è giunta al C.g.a. che con la sentenza n. 260/2024 ha fissato un principio importante.

Secondo i Giudici l’art. 20 della l. r. n. 3/2004 esclude che un aumento di superficie utile o di volume si realizzi con la chiusura di verande, come sarebbe invece pacifico in applicazione dei principi generali in materia, che, proprio per il suo carattere di finzione derogatoria, non consenta tuttavia una assimilazione tout court degli spazi così racchiusi agli spazi interni dell’abitazione (implicitamente in tal senso CGARS sez. giur. 13.1.2022, n. 36), poiché altrimenti si finirebbe per dare a tali spazi ogni sorta di potenzialità che oltrepasserebbe il limite di ciò che, per finzione legislativa, è stato eccezionalmente consentito (CGA, sezione giurisdizionale, n. 330/2023 del 15 maggio 2023).

La “chiusura” del balcone o parte di terrazza deve essere così realizzata con metodi e materiali che ne consentano la facile rimozione, mentre per il resto deve ritenersi che negli spazi racchiusi siano possibili tutti e soltanto quegli utilizzi e interventi che sarebbero stati ammissibili anche quando tali spazi erano aperti, senza dunque alcun sovraccarico urbanistico. E’ questo il limite insuperabile che costituisce il punto di bilanciamento rispetto al favor della fictio. Superato questo limite, la finzione recede e ritorna in campo la disciplina generale».

Il C.G.A. (sez. giur. 20 dicembre 2022, n. 1296, e 16 gennaio 2023, n. 43) ha negato la possibilità di «un vero e proprio inglobamento della veranda nell’abitazione cui accede», e lo stesso art. 20 citato, al comma 6, dispone che «né può in alcun modo essere variata la destinazione d’uso originaria delle superfici modificate».

I Giudici hanno voluto così determinare se la valutazione dell’abusività edilizia dell’opera debba necessariamente essere globale o, se, ove la natura delle opere lo consenta, sia possibile scindere le parti abusive tra loro, lasciando indenni quelle che in sé sole considerate non sarebbero abusive.

E, quindi, nel caso di specie, si sono chiesti:

a) se la veranda, che da sola potrebbe essere considerata legittima, vada, invece, considerata abusiva, perché sono stati oltrepassati i limiti legislativi sia sotto il profilo funzionale (realizzazione di una cucina) sia sotto quello strutturale (demolizione parziale della muratura perimetrale, con conseguente fusione, certamente non consentita, della veranda nell’appartamento) e sia, conseguentemente, da demolire integralmente (anziché solo limitatamente agli ulteriori interventi che non sono consentiti);

b) o, invece, se la veranda debba essere considerata abusiva solo per quanto eccede tali limiti, e dunque, passibile di riconduzione entro tali limiti.

In un caso simile lo stesso CGA (con la sentenza n. 330 del 15 maggio 2023) aveva chiarito che «per quanto gli interventi vadano considerati sempre nel loro complesso, per poterne apprezzare la valenza, ciò in applicazione del principio di proporzionalità, non significa che anche la misura sanzionatoria debba sempre investire tale complesso nella sua interezza, ogni qualvolta sia possibile scindere le parti abusive dalle altre, ovvero sia ogni qualvolta il ripristino dello stato dei luoghi nei riguardi delle parti abusive possa lasciare indenni le parti che in sé sole considerate non sarebbero abusive».

Ciò posto, la sentenza ha considerato legittima la realizzazione della sola veranda realizzata in alluminio e vetri, essendo la stessa assentita ai sensi dell’art. 20 della l. r. n. 3/2004, mentre ha ritenuto illegittime le ulteriori opere consistenti: a) nella demolizione di porzione di muratura perimetrale dell’immobile (se è lecita l’eliminazione degli infissi, non lo è la demolizione dei muri, perimetrali o non, né l’ampliamento delle relative aperture); b) nella realizzazione della cucina in muratura di m. lineari 3 circa, con impianto elettrico e idrico, e nell’innalzamento (nella specie di circa 45 cm.) di uno dei muri che delimita il terrazzo; opere, tutte queste, medianti le quali, di fatto, la veranda è stata inglobata nell’abitazione cui accede, ciò integrandone l’illegittima modifica dell’originaria destinazione d’uso.

In definitiva l’appello è stato solo parzialmente accolto, dichiarando l’illegittimità dell’ordinanza di ingiunzione a demolire limitatamente alla parte in cui essa riguarda la realizzazione della veranda in alluminio e vetri con copertura a falda; ma dichiarando la stessa legittima nella parte in cui ha ordinato il ripristino dello stato dei luoghi con riferimento alla demolizione di una porzione della muratura perimetrale, alla realizzazione della cucina in muratura e all’innalzamento di uno dei muri che delimita l’immobile dall’altrui proprietà (opere tutte che certamente non possono essere definite opere precarie e di facile rimozione nel senso suddetto e che, perciò, non rientrano nel novero di quanto normativamente consentito dalla citata legislazione regionale).

La sentenza appare innovativa laddove decide che possa essere derogato il principio di globalità dell’abuso, consentendo così di limitare la demolizione solo ad una parte degli abusi.

Avv. Vittorio Fiasconaro

Vittorio Fiasconaro

Di Vittorio Fiasconaro

Laureato nel 1991, consegue il dottorato di ricerca in Filosofia del Diritto nel 1997. Nel 1994 si iscrive all’Albo. Dal 1996 al 2007 dirige, dopo aver vinto il concorso, l’Ufficio Legale del Comune di Pantelleria (TP) e poi quello del Comune di Bagheria (PA). Dal 2004 al 2011 insegna Diritto Amministrativo e Diritto Processuale Amministrativo alla Scuola Sant’Alfonso di Palermo. Nel 2009 si iscrive all’Albo degli avvocati esercenti innanzi alla Corte di Cassazione. Oggi fa parte del Foro di Termini Imerese. Ha al suo attivo centinaia di giudizi in cui si e’ costituito dinanzi alla Giurisdizione Amministrativa. Nel 2022 ha conseguito il perfezionamento in "Diritto del Paesaggio" presso l'Università di Padova.