Case mobili e su ruote: criteri di qualificazione e inquadramento edilizio-urbanistico

Con la locuzione “case mobili” si intende, in genere, un manufatto facilmente amovibile, non ancorato al suolo e di utilizzo limitato. La giurisprudenza amministrativa ha da tempo circoscritto, ed individuato, le caratteristiche di tali “strutture” affinché possano essere annoverate nella categoria delle cosiddette “case mobili”.

Il concetto di precarietà

Il Tar Palermo, sent. 2008/2023, ha chiarito che:

In ordine alla caratteristiche del manufatto occorre premettere che al fine di accertare se una determinata opera ha carattere precario, che è condizione per l’accertamento della non necessarietà del rilascio della relativa concessione edilizia, “occorre verificare la destinazione funzionale e l’interesse finale al cui soddisfacimento essa è destinata; pertanto, solo le opere agevolmente rimuovibili, funzionali a soddisfare una esigenza oggettivamente temporanea, destinata a cessare dopo il tempo, normalmente non lungo, entro cui si realizza l’interesse finale, possono dirsi di carattere precario e, in quanto tali, non richiedenti il permesso di costruire;

Infatti, la precarietà o non di un’opera edilizia va valutata con riferimento non alle modalità costruttive, bensì alla funzione cui essa è destinata, con la conseguenza che non sono manufatti destinati a soddisfare esigenze meramente temporanee quelli destinati ad una utilizzazione perdurante nel tempo, di talché l’alterazione del territorio non può essere considerata temporanea, precaria o irrilevante, ed è legittima l’ordinanza di demolizione di opere che, pur difettando del requisito dell’immobilizzazione rispetto al suolo (cd. case mobili), consistano in una struttura destinata a dare un’utilità prolungata nel tempo, dovendo in tal caso escludersi la precarietà del manufatto, che ne giustificherebbe il non assoggettamento a concessione edilizia”.

La facile amovibilità – Tar Palermo sent. 1946/2023

“ove si tratti di struttura realizzata per soddisfare esigenze aziendali di carattere permanente, prescindendo dal rilievo concernente un’asserita “facile amovibilità” di tale struttura, alla stessa non potrà attribuirsi carattere di opera precaria, con conseguente necessità del previo rilascio della concessione edilizia…la presenza (anche solo di) una tettoia non è meramente strumentale alla migliore funzionalità di impianti preesistenti, ma tende piuttosto a creare un loro prolungamento, al fine di consentirvi lo svolgimento della normale attività imprenditoriale su una più vasta superficie coperta”. Nei termini riportati: Tar Lazio, Roma, sezione II ter, sentenza 7 aprile 2008 n. 2904 e Tar Emilia Romagna Parma, sez. I, 25 settembre 2007, n. 469, nonché Cons. Stato, sez. V, sentenza 28 marzo 2008 n. 1354”;

Segue. Il concetto di nuova costruzione ex art. 3 TUE

– “l’art. 3 del d.P.R. n. 380 del 2001, nel definire gli “interventi edilizi”, fa rientrare fra quelli di “nuova costruzione” indicati nella lettera e) – la cui realizzazione è subordinata al previo rilascio di permesso di costruire ex successivo art. 10 – quelli “di trasformazione edilizia ed urbanistica del territorio non rientranti nelle categorie definite nelle lettere precedenti” e, “comunque”, sia, “e3) la realizzazione di infrastrutture e di impianti, anche per pubblici servizi, che comporti la trasformazione in via permanente di suolo inedificato”, sia “e5) l’installazione di manufatti leggeri, anche prefabbricati, e di strutture di qualsiasi genere, quali roulottes, campers, case mobili, imbarcazioni, che siano utilizzati come abitazioni, ambienti di lavoro, oppure come deposito, magazzini e simili, e che non siano diretti a soddisfare esigenze meramente temporanee”, sia ancora “e7) la realizzazione di depositi di merci o di materiali, la realizzazione di impianti, per attività produttive all’aperto ove comportino l’esecuzione di lavori cui consegua la trasformazione permanente del suolo inedificato” (Tar Campania, sez. settima, sentenza n. 1518 del 25.3.2008).

Palese, quindi, ha aggiunto la pronuncia, che il tratto che accomuna le diverse ipotesi individuate nel dettaglio ed a carattere peraltro non esaustivo, non è tanto la presenza di lavori edili, ma la trasformazione duratura del territorio con quale che sia mezzo; il che fa rientrare il capannone o la tettoia, quale che ne voglia essere la denominazione, fra gli interventi abbisognevoli di permesso di costruire, “quand’anche non risultino infissi nel suolo” (Tar Emilia Romagna, Bologna, sez. II, 31 agosto 2005, n. 1471) o siano “smontabili” (Tar Campania, sezione terza, 14 marzo 2007, n. 2075)” (T.A.R. Campania sez. VII – Napoli, 7 maggio 2008, n. 3501).

Le casette su ruote e il rilascio del titolo edilizio

Il Tar Palermo, sent. 1868/2023, richiamando precedenti pronunce, ha chiarito che:

1. Secondo la giurisprudenza amministrativa le casette prefabbricate su due ruote non sono case mobili e, pertanto, richiedono il titolo edilizio (T.A.R., Torino , sez. II , 27/06/2022, n. 599).
2. Ed invero, secondo il Consiglio di Stato (sez. V, 03/04/1990, n. 317; cfr. anche T.A.R. Campania, Napoli, sez. VIII, 09/06/2011, n. 3029) la concessione edilizia (oggi permesso di costruire) è sempre necessaria per le case prefabbricate in quanto, a prescindere da un sistema di ancoraggio al suolo, vanno considerate vere e proprie costruzioni. Tale necessità del resto discende dalla alterazione dello stato dei luoghi e dalla destinazione in genere di tale tipo di struttura alla soddisfazione di esigenze di carattere durevole, a prescindere dalla tecnica e dai materiali impiegati per la realizzazione della struttura stessa. Un prefabbricato che pure avendo la parvenza della mobilità (come nella specie avendo le ruote carattere soltanto simbolico costituendo soltanto congegni esterni che potenzialmente consentono gli spostamenti) costituisce una vera e propria costruzione che necessita di titolo edilizio (cfr. anche Cassazione penale, sez. III, 22/01/2015, n. 10504).

Avv. Antonino Cannizzo

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Antonio Cannizzo

Nasce a Palermo nel 1987 e dopo la maturità Classica si laurea nel 2014 presso l’università degli studi di Palermo, presentando una tesi dal titolo “Le misure precautelari minorili”. Abilitato all’esercizio della professione di Avvocato è regolarmente iscritto all’Albo del Consiglio dell’Ordine degli Avvocati di Termini Imerese ed è Titolare di uno Studio Legale in Bagheria.
Nel 2020, insieme all'Avv. Fiasconaro, fonda il blog "Urbanistica in Sicilia".
Nel 2021 consegue un master di 1° livello in diritto processuale amministrativo discutendo una tesi dal titolo "Danno da affidamento procedimentale e i profili di giurisdizione".

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