Cessione di cubatura in Sicilia

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La cessione di cubatura, e il trasferimento di volumetrie, è disciplinata dall’art. 22 della l.r. n. 16/2016.

L’attuale formulazione dell’articolo in commento, ad eccezione del comma 1, è il frutto di numerose e “ravvicinate” modifiche normative realizzate dal legislatore siciliano nel corso dell’ultimo anno ad opera della l.r. n. 23 del 6 agosto 2021 e della l.r. n. 2 del 18 marzo 2022.

QUADRO NORMATIVO DI RIFERIMENTO

L’attuale formulazione dell’art. 22 della l.r. 16/2016 è la seguente:

1. Ai fini della cessione dei diritti edificatori, di cubatura e di trasferimento di volumetrie, si applica quanto previsto dall’articolo 5 del decreto legge 13 maggio 2011, n. 70 convertito con modificazioni dall’articolo 1 della legge 12 luglio 2011, n. 106 , per la delocalizzazione delle volumetrie in aree e zone diverse ma comunque compatibili per destinazione urbanistica e tipologia edilizia.

1–bis. Nel rispetto delle destinazioni di zona come individuate dagli strumenti urbanistici generali ed attuativi e delle categorie funzionali di cui all’art. 23-ter, comma 1, del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380 e successive modificazioni, i comuni, nelle more dell’approvazione del PUG, possono disciplinare gli ambiti di applicazione ed eventuali limitazioni alle disposizioni di cui al comma 1, mediante l’approvazione con delibera di consiglio comunale di specifico regolamento per il trasferimento di diritti edificatori.

1–ter. Nelle more o in assenza delle specifiche norme regolamentari previste dal comma 1–bis, il trasferimento di diritti edificatori di cui al presente articolo può avvenire soltanto all’interno dello stesso comune tra lotti contigui ricadenti nella stessa zona territoriale omogenea (ZTO) e di uguale densità edilizia.

1–quater. Ai fini del trasferimento di diritti edificatori previsto dal presente articolo, i comuni nell’ambito del proprio territorio possono autorizzare la delocalizzazione di volumetrie sino al 100 per cento del volume ammissibile nella zona omogenea di destinazione finale.

1–quinquies. I comuni già dotati di regolamento per il trasferimento di diritti edificatori, entro il termine di 60 giorni dalla data di entrata in vigore della presente legge, adeguano lo stesso alle disposizioni di cui al presente articolo.

1–sexies. Non è consentito il trasferimento di diritti edificatori tra comuni diversi, cui territori ricadono all’interno dello stesso piano ASI.

1-septies. Le disposizioni di cui ai commi 1-bis, 1-ter, 1-quater, 1-quinquies e 1-sexies non si applicano alle richieste di cessione di cubatura e di trasferimento di volumetrie di cui al comma 1 presentate prima della data di entrata in vigore della legge regionale 6 agosto 2021, n. 23.

ANALISI GIURISPRUDENZIALE

Detto ciò, si procede all’analisi delle ultime sentenze emesse dalla giurisprudenza amministrativa siciliana in ordine ad alcune questioni problematiche, di seguito richiamate, circa la corretta applicazione dell’istituto della cessione di cubatura.

Cessione di cubatura e lotti contigui

1. DIMOSTRAZIONE AVVENUTA CESSIONE

Il Tar Catania, di recente (sent. n. 1518 del 03.06.2022), analizza la questione della mancata dimostrazione dell’avvenuta cessione di cubatura, da un’area ad un’altra, entro una determinata data, al fine di valutare la legittimità della “chiusura dell’originaria tettoia che ha determinato l’aumento della volumetria complessiva dell’edificio”.

La cessione di cubatura, nel caso in esame, non è stata documentalmente provata mediante deposito del contratto definitivo. Inoltre, si legge nella sentenza, tale cessione avrebbe potuto comunque essere ritenuta efficace solo ove vi fosse stata prova, nel caso di specie assente sempre a causa del mancato deposito della relativa documentazione contrattuale definitiva, dell’ubicazione di entrambi gli immobili nella medesima zona urbanistica.

Conclude il Tar Catania che “l’opera attualmente esistente, benché allo stato ipoteticamente conforme, grazie a tale supposta cessione di volumi, alle prescrizioni urbanistiche di zona, non risulta esserlo stata con certezza al momento della sua realizzazione”.

2. LA QUESTIONE DEL LOTTO MINIMO

Rispetto al tema del lotto minimo, il Tar Palermo ha di recente affermato che deve porsi in rilievo come le modalità di cessione della ‘cubatura’ non incidono «sulle modalità di calcolo del lotto minimo, che, come sottolineato dalla giurisprudenza amministrativa, è frutto dell’esigenza di garantire spazi sufficienti per il razionale esercizio delle relative attività, in guisa che esso non leda altri interessi di rilievo urbanistico (viabilità, fruibilità degli spazi, sicurezza, zona verde, etc.).

Avuto riguardo alla predetta ratio, è chiaro che l’istituto dell’asservimento a soli fini edificatori (la cd. cessione di cubatura), nel caso di fondi non contigui, … non sia sufficiente a integrare il requisito del lotto minimo, giacché la consumazione o la riduzione della potenzialità edificatoria del fondo servente non elimina, infatti, la necessità che il fondo avvantaggiato abbia comunque spazi propri sufficienti a garantire le esigenze connesse alla coltivazione dei fondi (passaggio di mezzi agricoli, salubrità e proficuità delle coltivazioni) e tutte quelle altre esigenze legate alle dimensione minima dell’estensione del suolo” (Tar Palermo 314 del 31.01.2022 che richiama Cons. Stato, Sez. IV, 26 agosto 2015, n. 4012).

L’assenza di tale evidente presupposto attribuisce al provvedimento impugnato natura vincolata sicché, ai sensi dell’art. 21 octies della l. n. 241/1990, deve considerarsi non invalidante l’omessa comunicazione ai sensi dell’art. 11-bis della l.r. n. 10/91 (T.A.R. Puglia, Bari, Sez. III, 5 aprile 2021, n. 676).

3. CESSIONE DI CUBATURA E SANATORIA

Il Tar Palermo (sent. 2262 dell’11.07.2022) si sofferma sul binomio cessione di cubatura – sanatoria precisando quanto segue.

L’operazione di cessione di cubatura non è, tuttavia, ammissibile alla luce delle seguenti considerazioni.

Da un punto di vista generale e, verrebbe da dire, ontologico, la sanatoria ex art. 36, D.P.R. n. 380/2001, richiede la c.d. «doppia conformità», e non può, pertanto, mai fondarsi su cessioni di cubatura successive alla realizzazione dell’abuso, e quindi sicuramente inoperanti al momento della sua realizzazione.

Al momento di realizzazione dell’abuso alcuna cessione di cubatura era stata operata, e regolarmente trascritta nei registri immobiliari – ammesso che lo sia stata successivamente -, con la conseguenza che, alle condizioni date in quel momento, l’immobile non avrebbe potuto ottenere alcun regolare permesso edilizio.

Tale rilievo esclude in sé la possibilità che venga riconosciuta la «doppia conformità» per le opere abusive che vengono in rilievo, e quindi la possibilità di concedere della sanatoria richiesta.

Avv. Antonino Cannizzo

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Di Antonio Cannizzo

Nasce a Palermo nel 1987 e dopo la maturità Classica si laurea nel 2014 presso l’università degli studi di Palermo, presentando una tesi dal titolo “Le misure precautelari minorili”. Abilitato all’esercizio della professione di Avvocato è regolarmente iscritto all’Albo del Consiglio dell’Ordine degli Avvocati di Termini Imerese ed è Titolare di uno Studio Legale in Bagheria. Nel 2020, insieme all'Avv. Fiasconaro, fonda il blog "Urbanistica in Sicilia". Nel 2021 consegue un master di 1° livello in diritto urbanistico discutendo una tesi dal titolo "Danno da affidamento procedimentale e i profili di giurisdizione".