Contratto preliminare di immobile parzialmente abusivo

Il contratto preliminare viene comunemente definito come un accordo tra due o più soggetti, venditore e compratore, che si impegnano reciprocamente a stipulare un successivo e definitivo contratto di compravendita.

In merito a tale disciplina, la Corte di Cassazione, in una recente pronuncia (ordinanza n. 7521 dell’08.03.2022), si è soffermata sulle seguenti questioni problematiche:

1. trasferimento coattivo di immobile con parziali difformità;

2. applicazione della sanzione della nullità, prevista dall’art. 40 della l. 47/1985, ai contratti preliminari;

3. nullità del preliminare per impossibilità dell’oggetto e/o illiceità della causa concreta;

4. rilevanza della c.d. conformità catastale oggettiva;

5. nullità del contratto di compravendita in caso di mancata indicazione del titolo edilizio (all’interno dell’atto).

1.La parziale difformità consente il trasferimento coattivo

Come affermato dalla Cassazione (sent. n. 11659/2018) “può essere pronunciata sentenza di trasferimento coattivo ex art. 2932 c.c. nel caso in cui l’immobile abbia un vizio di regolarità urbanistica non oltrepassante la soglia della parziale difformità rispetto alla concessione, dovendosi distinguere, anche quando sia stata presentata istanza di condono edilizio con versamento della somma prevista per l’oblazione e la pratica non sia stata definita, tra ipotesi di abuso primario, relativo a beni immobili edificati o resi abitabili in assenza di concessione, e abuso secondario, caratterizzato dalla circostanza che solo una parte di unità immobiliare già esistente abbia subito modifica o mutamento di destinazione d’uso”.

2. Contratto preliminare e abusi edilizi

Con riguardo a tale schema negoziale, “la sanzione della nullità prevista dalla L. n. 47 del 1985, art. 40 per i negozi relativi a immobili privi della necessaria concessione edificatoria trova applicazione ai soli contratti con effetti traslativi e non anche à quelli con efficacia obbligatoria, quale il preliminare di vendita, non soltanto in ragione del tenore letterale della norma, ma anche perché la dichiarazione di cui all’art. 40, comma 2 medesima legge, in caso di immobili edificati anteriormente all’1 settembre 1967, o il rilascio della concessione in sanatoria possono intervenire successivamente al contratto preliminare (..)” (Cass., n. 6685/2019; si vedano anche, nello stesso senso, Cass., n. 21942/2017; Cass., n. 28456/2013, oltre che la stessa Cass., S.U., n. 8230/2019, al punto 6.6. della motivazione).

3. Ipotesi di nullità del preliminare

Nell’ordinanza n. 7521 del 08.03.2022 la Corte di Cassazione precisa che “la dichiarazione resa dalle parti, all’interno di una scrittura privata integrativa del preliminare, di non procedere alla sanatoria, ripromettendosi inoltre di dichiarare, in sede di stipula del contratto definitivo, che il bene non presentava irregolarità dal punto di vista urbanistico-edilizio” rende il contratto preliminare nullo, per impossibilità dell’oggetto, ovvero per illiceità della causa concreta. Pertanto, non si configura l’assunzione dell’obbligo reciproco di concludere un contratto nullo.

4. La c.d. conformità catastale oggettiva nel giudizio di trasferimento giudiziale della proprietà

L’ordinanza in commento, infine, si sofferma sulla rilevanza della c.d. conformità catastale oggettiva precisando quanto segue:

“Le indicazioni circa la c.d. conformità catastale oggettiva, ovvero l’identificazione catastale del bene, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto, la dichiarazione o attestazione di conformità dei dati catastali e delle planimetrie allo stato di fatto, previste dalla L. n. 52 del 1985, art. 29, comma 1 bis, aggiunto dal D.L. n. 78 del 2010, art. 19, comma 14, convertito, con modificazioni, dalla L. n. 122 del 2010, a pena di nullità del contratto di trasferimento immobiliare, devono sussistere, quali condizioni dell’azione, nel giudizio di trasferimento giudiziale della proprietà degli immobili mediante sentenza emessa ai sensi dell’art. 2932 c.c., anche in relazione ai processi instaurati prima dell’entrata in vigore del D.L. n. 78 del 2010”.

5. Contratto definitivo – Nullità – La posizione delle Sezioni Unite

Le Sezioni Unite della Corte di Cassazione (sent. n. 8230/2019), in ordine alla nullità degli atti di trasferimento, hanno affermato che “la nullità comminata dal D.P.R. n. 380 del 2001, art. 46 e dalla L. n. 47 del 1985, artt. 17 e 40 va ricondotta nell’ambito dell’art. 1418 c.c., comma 3 di cui costituisce una specifica declinazione, e deve qualificarsi come nullità “testuale”, con tale espressione dovendo intendersi, in stretta adesione al dato normativo, un’unica fattispecie di nullità che colpisce gli atti tra vivi ad effetti r. elencati nelle norme che la prevedono; volta a sanzionare la mancata inclusione in detti atti degli estremi del titolo abilitativo dell’immobile, titolo che, tuttavia, deve esistere realmente e deve esser riferibile, proprio, a quell’immobile. Pertanto, in presenza nell’atto della dichiarazione dell’alienante degli estremi del titolo urbanistico, reale e riferibile all’immobile, il contratto è valido a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo menzionato“.

Avv. Antonino Cannizzo

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Di Antonio Cannizzo

Nasce a Palermo nel 1987 e dopo la maturità Classica si laurea nel 2014 presso l’università degli studi di Palermo, presentando una tesi dal titolo “Le misure precautelari minorili”. Abilitato all’esercizio della professione di Avvocato è regolarmente iscritto all’Albo del Consiglio dell’Ordine degli Avvocati di Termini Imerese ed è Titolare di uno Studio Legale in Bagheria. Nel 2020, insieme all'Avv. Fiasconaro, fonda il blog "Urbanistica in Sicilia". Nel 2021 consegue un master di 1° livello in diritto processuale amministrativo discutendo una tesi dal titolo "Danno da affidamento procedimentale e i profili di giurisdizione".